Ce que vous lisez« … ceci constitue une infraction »
Ce que ça veut direL'administration a identifié une infraction. C'est explicite.
Publié le — dernière mise à jour le
Dans une vente de gré à gré, l'acheteur qui découvre une infraction a des leviers : il peut demander une baisse de prix, exiger que le vendeur régularise avant l'acte, ou glisser une condition suspensive dans son offre. Aux enchères, ces leviers disparaissent :
Une infraction ne rend pas un bien invendable. Elle a un coût : architecte, démarches, amende éventuelle, voire remise en état. Ce coût doit entrer dans votre prix maximum avant la vente.
Le notaire ne l'écrit presque jamais en gros titre. Elle se cache dans la rubrique « situation urbanistique » ou dans les renseignements urbanistiques communaux joints au dossier. Voici les formulations à repérer, tirées de cahiers réels analysés par Levier.
| Ce que vous lisez | Ce que ça veut dire |
|---|---|
| « … ceci constitue une infraction » | L'administration a identifié une infraction. C'est explicite. |
| « … réunis sans permis », « réalisé sans permis » | Des travaux ont été faits sans autorisation. |
| « aucun permis n'est connu pour… » ou « geen vergunning gekend » | La commune ne retrouve pas de permis. Ce n'est pas encore la preuve qu'il n'a jamais existé, mais c'est un signal fort. |
| « le permis de [année] régularise… » | Des travaux ont d'abord été faits sans permis, puis régularisés. Vérifiez que tout a été couvert. |
| « ne fait pas l'objet d'un procès-verbal d'infraction » | Aucune infraction constatée officiellement. Ça ne garantit pas qu'il n'y en a aucune. |
| Le nombre de logements diffère entre l'annonce et le dernier permis | Division sans permis : l'une des infractions les plus lourdes. |
Ce que vous lisez« … ceci constitue une infraction »
Ce que ça veut direL'administration a identifié une infraction. C'est explicite.
Ce que vous lisez« … réunis sans permis », « réalisé sans permis »
Ce que ça veut direDes travaux ont été faits sans autorisation.
Ce que vous lisez« aucun permis n'est connu pour… » ou « geen vergunning gekend »
Ce que ça veut direLa commune ne retrouve pas de permis. Ce n'est pas encore la preuve qu'il n'a jamais existé, mais c'est un signal fort.
Ce que vous lisez« le permis de [année] régularise… »
Ce que ça veut direDes travaux ont d'abord été faits sans permis, puis régularisés. Vérifiez que tout a été couvert.
Ce que vous lisez« ne fait pas l'objet d'un procès-verbal d'infraction »
Ce que ça veut direAucune infraction constatée officiellement. Ça ne garantit pas qu'il n'y en a aucune.
Ce que vous lisezLe nombre de logements diffère entre l'annonce et le dernier permis
Ce que ça veut direDivision sans permis : l'une des infractions les plus lourdes.
Ce tableau résume les grands principes. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat sur un bien précis.
| Wallonie | Bruxelles | Flandre | |
|---|---|---|---|
| Travaux anciens | Depuis le 1er avril 2024 : présumés conformes 10 ans (infraction mineure) ou 20 ans (autre) après leur achèvement | Procédure de régularisation simplifiée pour les travaux d'avant le 1er janvier 2000 | Constructions d'avant le 22 avril 1962 réputées autorisées, sans contestation possible |
| Effet du temps | Aucun effet pour les infractions graves : logement créé après le 20 août 1994, bien protégé, usage contraire au plan de secteur | Maintenir des travaux sans permis reste une infraction | La prescription protège contre les poursuites, mais ne vaut pas permis. Règles modifiées au 1er avril 2026 |
| Ce que ça change pour vous | Le temps joue pour vous, sauf si l'infraction touche au nombre de logements | L'infraction vous suit : prévoyez la régularisation | Vérifiez la date de construction et le registre des permis |
Travaux anciensDepuis le 1er avril 2024 : présumés conformes 10 ans (infraction mineure) ou 20 ans (autre) après leur achèvement
Effet du tempsAucun effet pour les infractions graves : logement créé après le 20 août 1994, bien protégé, usage contraire au plan de secteur
Ce que ça change pour vousLe temps joue pour vous, sauf si l'infraction touche au nombre de logements
Travaux anciensProcédure de régularisation simplifiée pour les travaux d'avant le 1er janvier 2000
Effet du tempsMaintenir des travaux sans permis reste une infraction
Ce que ça change pour vousL'infraction vous suit : prévoyez la régularisation
Travaux anciensConstructions d'avant le 22 avril 1962 réputées autorisées, sans contestation possible
Effet du tempsLa prescription protège contre les poursuites, mais ne vaut pas permis. Règles modifiées au 1er avril 2026
Ce que ça change pour vousVérifiez la date de construction et le registre des permis
Ces extraits sont repris mot pour mot des documents de vente analysés par Levier.
deux penthouses ont été réunis sans permis
Mise à prix 450 000 €. Vendu 680 000 € le 10 septembre 2026, soit 51 % au-dessus de la mise à prix, infraction comprise.
Voir la ficheModification de la façade avant, enseigne, marquise-auvent et panneau publicitaire ne respectant pas le Titre VI du RRU, ceci constitue une infraction.
Mise à prix 82 500 €. Vendu 106 500 € le 6 août 2026, soit 29 % au-dessus.
Voir la ficheLe dossier mentionne un permis de 2019 qui régularise des volumes de toiture, un niveau sous toiture et le nombre de logements. Autrement dit, une partie du bâtiment a d’abord été réalisée sans permis. Avant d'enchérir, il faut vérifier que le permis couvre bien tout ce que vous achetez.
Voir la fiche« des modifications ont été apportées à l'immeuble sans l'obtention préalable d'un permis d'urbanisme »
Mise à prix : 215 000 €
Enchères du 16 septembre 2026 au 24 septembre 2026
Voir la fiche« l'aménagement en chambres constitue une infraction urbanistique. »
Mise à prix : 80 000 €
Enchères du 21 septembre 2026 au 29 septembre 2026
Voir la fiche« op 23/7/2024 werd voor perceel 1264/E/P0000 een verslag van vaststelling opgesteld met nummer D2024184: stedenbouwkundige overtreding 'onvergunde weekendwoning'. »
Mise à prix : 190 000 €
Enchères du 21 septembre 2026 au 29 septembre 2026
Voir la fiche« geseponeerde stedenbouwkundige overtreding regularisatie »
Mise à prix : 292 060 €
Enchères du 22 septembre 2026 au 30 septembre 2026
Voir la ficheCe sont des travaux faits sans le permis requis, ou qui ne respectent pas le permis obtenu. Les cas les plus fréquents : extension ou véranda sans permis, combles aménagés, terrasses fermées, façade modifiée, maison divisée en plusieurs logements, changement d'usage (commerce transformé en habitation).
Il dépend de l'infraction, de la région et de la commune : honoraires d'architecte, frais de dossier, amende éventuelle et, dans les cas graves, travaux de remise en état. Aucune source officielle ne publie de coût moyen fiable. Demandez une estimation à un architecte avant la vente.
Depuis le 1er avril 2024, des travaux faits sans permis sont présumés conformes 10 ans après leur achèvement pour une infraction mineure, et 20 ans pour les autres. Les infractions graves ne bénéficient jamais de ce délai : création d'un logement après le 20 août 1994, travaux sur un bien protégé ou contraires à la zone du plan de secteur. Attention aux anciens articles qui citent encore la date du 1er mars 1998 : elle a été supprimée.
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