Infraction urbanistique : risques, amende, régularisation et vente publique

Publié le 15 septembre 2026 — dernière mise à jour le 26 octobre 2026. Par Équipe levier.be.

On parle d'infraction urbanistique quand des actes ou des travaux sont réalisés sans le permis qui était requis, ou sans respecter le permis obtenu. Le maintien de cette situation peut lui-même être une infraction. Les textes changent de nom : Code du développement territorial (CoDT) en Wallonie, Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT) à Bruxelles, Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO) et omgevingsvergunning en Flandre.

Amende et prescription selon la région

Une infraction peut être poursuivie. Payer une amende ne remet pas, à lui seul, le bien en ordre : il faut encore un permis de régularisation ou une remise en état. Le montant dépend du dossier, de la région et de la voie retenue, pénale, administrative ou transactionnelle. Aucun barème unique n'est repris ici.

Wallonie (CoDT). L'article D.VII.1 qualifie d'infraction, notamment, les actes et travaux faits sans permis, après la péremption du permis ou sans le respecter, ainsi que le maintien de travaux réalisés sans le permis requis. Depuis le 1er avril 2024, l'article D.VII.1/1 instaure une présomption irréfragable de conformité : dix ans après l'achèvement lorsque les conditions du paragraphe 1er sont réunies, vingt ans pour les autres actes visés au paragraphe 2. Elle ne s'applique pas, entre autres, aux actes non conformes à la destination de la zone du plan de secteur, à la création d'un ou de plusieurs logements après le 20 août 1994, ni aux actes sur un bien classé ou assimilé. L'ancienne date du 1er mars 1998 a été supprimée. Ce mécanisme n'est pas une amende : il fait cesser le caractère infractionnel du maintien. Le propriétaire du bien peut être poursuivi, y compris lorsqu'il a consenti ou toléré le placement d'installations.

Bruxelles (CoBAT). L'article 300 vise, entre autres, les actes sans permis, les actes non conformes au permis, et le maintien de travaux infractionnels que l'on n'a pas réalisés soi-même lorsqu'on sait qu'ils le sont. Ce sont des infractions pénales. Le tribunal peut ordonner la remise des lieux en état, des travaux d'aménagement ou le paiement d'une somme correspondant à la plus-value. Le fonctionnaire sanctionnateur de la Région peut infliger une amende administrative. La page de la Région sur les infractions précise que le paiement de cette amende ne régularise pas le bien. Les pages officielles consultées ne décrivent pas de présomption de conformité comparable à celle du CoDT.

Flandre (VCRO et omgevingsvergunning). Depuis le 1er avril 2026, les délais suivent le Kaderdecreet Vlaamse Handhaving. La Flandre le dit explicitement : la prescription n'est pas une régularisation. Une construction prescrite reste illégale tant qu'une omgevingsvergunning ou une remise en état effective n'y met pas fin. Le droit d'imposer une mesure publique de remise en état se prescrit en principe cinq ans après que l'autorité a connu, par procès-verbal ou rapport de constat, à la fois le dommage et l'identité de l'auteur, avec un délai absolu de vingt ans à compter du jour de la violation. Ce droit ne peut pas s'éteindre avant la prescription de la poursuite pénale, ni avant celle de la sanction administrative. Une sanction administrative se prescrit cinq ans pour un misdrijf, à compter de la clôture du procès-verbal, et trois ans pour une inbreuk. La poursuite pénale se prescrit en principe dix ans à compter du jour des faits. Les constructions dont on prouve qu'elles ont été bâties avant le 22 avril 1962 sont réputées autorisées, et ce vermoeden ne peut pas être renversé.

Solutions : permis de régularisation ou remise en état

Deux issues reviennent dans les trois régions : un permis qui couvre ce qui a été fait, ou la remise des lieux dans l'état autorisé. Le permis n'est pas de droit. La commune, et souvent un architecte, disent si le cas est régularisable.

Wallonie. Une demande de permis d'urbanisme de régularisation peut être introduite avant ou après le procès-verbal de constat. Si le permis est délivré, une transaction peut être proposée. Sans paiement dans les six mois de la demande de l'autorité, le permis est périmé. Ce délai peut être porté à dix-huit mois, avec un échelonnement, à la demande du contrevenant. Si les travaux ne sont pas régularisables, la procédure pénale ou civile se poursuit, et le tribunal peut ordonner la remise en état.

Bruxelles. La sortie passe par la remise en état ou par un permis de régularisation. Pour des actes réalisés avant le 1er janvier 2000, conformes à la réglementation de l'époque ou à la réglementation actuelle, et qui n'étaient pas soumis à évaluation des incidences, l'article 330, § 3, du CoBAT ouvre une procédure de régularisation simplifiée.

Flandre. La régularisation se demande comme une omgevingsvergunning, via l'Omgevingsloket. L'autre voie est la remise en état : retour à l'état d'origine, travaux d'adaptation, ou fin d'un usage contraire. La prescription ne remplace ni l'une ni l'autre.

Vendre un bien avec une infraction urbanistique

Un bien peut être mis en vente alors qu'une infraction est connue. Le vendeur doit informer l'acheteur. Le notaire réunit les renseignements urbanistiques et les verse au dossier. levier.be ne délivre pas ces renseignements et ne confirme pas qu'un bien est en règle.

Wallonie. L'article D.IV.99 du CoDT impose de mentionner dans l'acte de cession si le ou les cédants ont réalisé des actes et travaux constitutifs d'une infraction au sens de l'article D.VII.1, § 1er, 1°, 2° ou 7°, et, le cas échéant, qu'un procès-verbal a été dressé. Cette mention incombe au titulaire du droit, à son mandataire ou au notaire. Si l'administration ne répond pas dans le délai prévu, l'acte indique la date de la demande et le défaut de réponse.

Bruxelles. Depuis le 1er novembre 2014, le compromis reprend notamment les permis, les affectations licites et les éventuelles infractions. Notaire.be rappelle que ces renseignements viennent de la commune, qui les communique dans les trente jours, et qu'ils figurent aussi dans la publicité de mise en vente.

Flandre. Le vendeur fournit les vastgoedinlichtingen voor overdracht, autrefois le stedenbouwkundig uittreksel : permis, éventuelles infractions, droit de préemption et prescriptions de lotissement. Vlaanderen.be indique que le document ne peut pas dater de plus d'un an au moment de la vente. Le notaire peut le demander via le Vastgoedinformatieplatform.

Vente publique et Biddit. Le notaire reprend la situation urbanistique dans le cahier des charges et ses annexes. L'adjudication se fait sans condition suspensive : le prix atteint engage l'acheteur. Le détail des enchères en ligne est dans le guide Biddit. Les ventes en cours sont sur les ventes publiques. Les biens déjà décrits comme ruines ou saisis sont listés à part, sur ruines et saisies.

Signaler ou faire constater une infraction urbanistique

Il n'existe pas un formulaire fédéral unique. Le constat appartient à des agents désignés. Un signalement n'est pas, à lui seul, un procès-verbal, et il n'oblige pas le parquet à poursuivre.

Wallonie. Des agents constatateurs — officiers de police judiciaire, agents communaux désignés par le conseil communal, agents régionaux — recherchent et constatent les infractions. Ils adressent d'abord un avertissement et fixent un délai de mise en conformité compris entre un mois et deux ans. À défaut de mise en conformité, un procès-verbal est transmis au procureur du Roi. Pour attirer l'attention de l'administration, on s'adresse au service d'urbanisme de la commune du bien.

Bruxelles. Les communes et Urban.brussels constatent les infractions. La commune intervient en principe lorsque c'est elle qui délivrerait ou a délivré le permis. La cellule Inspection d'Urban.brussels constate notamment les faits sur l'espace public, ceux commis par un pouvoir public ou sur son bien, ceux qui touchent un bien ou un site du patrimoine protégé, et ceux liés à un projet de grande envergure soumis à évaluation des incidences. Urban.brussels demande, pour une dénonciation recevable, l'identité (l'anonymat peut être sollicité), l'adresse exacte, une description et des photos. L'envoi se fait par le formulaire en ligne, par courriel à ISA-IAS@urban.brussels, ou par courrier. Un accusé de réception est adressé dans les cinq jours ouvrables. Si le fait ne relève pas de la Région, la cellule Inspection ne le traite pas. Le procès-verbal, lorsqu'il est dressé, est transmis au procureur du Roi.

Flandre. Le constat prend la forme d'un procès-verbal ou d'un verslag van vaststelling. C'est ce document qui fait courir plusieurs délais de sanction et de remise en état décrits plus haut. La commune et l'Afdeling Handhaving du département Omgeving sont les services compétents.

Pourquoi c'est plus risqué aux enchères qu'en vente classique

Dans une vente de gré à gré, l'acheteur qui découvre une infraction a des leviers : il peut demander une baisse de prix, exiger que le vendeur régularise avant l'acte, ou glisser une condition suspensive dans son offre. Aux enchères, ces leviers disparaissent :

• Pas de condition suspensive. Le prix atteint au coup de marteau vous engage.
• Pas de négociation. Le prix se fait entre enchérisseurs, pas avec le vendeur.
• Des visites courtes et encadrées. Difficile de comparer l'état réel du bien aux plans autorisés.
• Toute l'information est déjà écrite. Le notaire la met dans le cahier des charges et ses annexes. Qui ne lit pas enchérit à l'aveugle.

Une infraction ne rend pas un bien invendable. Elle a un coût : architecte, démarches, amende éventuelle, voire remise en état. Ce coût doit entrer dans votre prix maximum avant la vente.

Où la trouver dans le cahier des charges

Le notaire ne l'écrit presque jamais en gros titre. Elle se cache dans la rubrique « situation urbanistique » ou dans les renseignements urbanistiques communaux joints au dossier. Voici les formulations à repérer, tirées de cahiers réels analysés par l'équipe levier.be.

Les règles changent selon la région

Ce tableau résume les grands principes. Il ne remplace pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat sur un bien précis.