Trêve hivernale des expulsions dès le 1er novembre : Qui est protégé à Bruxelles, et pas en Wallonie ?

Du 1er novembre 2026 au 15 mars 2027, aucune expulsion d'un logement loué ne peut être exécutée à Bruxelles. En Wallonie, seuls les logements publics sont protégés. Les exceptions, l'indemnisation du bailleur (environ 4.862 euros dans notre exemple), le calendrier d'une procédure lancée aujourd'hui et la part de biens à vendre déjà loués.

Par levier.be

Publié le 31 octobre 2026

Mis à jour le 31 octobre 2026

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À partir de ce dimanche 1er novembre 2026, aucune expulsion d'un logement loué ne peut plus être exécutée dans la Région de Bruxelles-Capitale, et ce jusqu'au lundi 15 mars 2027 inclus. Cette trêve hivernale est prévue par l'ordonnance du 22 juin 2023, que la Cour constitutionnelle a validée par son arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025.

En Wallonie, rien de tel pour le marché privé : seuls les logements des sociétés de logement de service public sont protégés pendant l'hiver. Nous avons repris les textes, calculé les délais d'une procédure lancée aujourd'hui et compté, dans les annonces de levier.be, les biens mis en vente alors qu'ils sont occupés par un locataire.

Chiffres clés

Que dit exactement la règle bruxelloise ?

L'article 233duodecies du Code bruxellois du Logement est court : aucune expulsion d'un logement ayant fait l'objet d'un bail d'habitation ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars de l'année suivante. La trêve ne suspend pas la procédure. Le juge de paix peut toujours tenir l'audience, rendre son jugement et l'huissier peut le signifier. Seule l'exécution, le jour où l'huissier vient avec la police, est reportée au 16 mars 2027 au plus tôt.

Le juge peut déroger à la trêve, mais seulement par une décision spécialement motivée, dans quatre situations prévues par le texte :

• une solution de relogement adaptée est disponible, ou le locataire a déjà quitté les lieux ;
• l'état de salubrité ou de sécurité du logement justifie le départ ;
• le comportement de l'occupant met en danger des personnes ou des biens ;
• le bailleur doit occuper lui-même le bien à cause d'un cas de force majeure.

En octobre 2025, la Cour constitutionnelle a rejeté le recours introduit par l'ASBL Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires. Pour la Cour, la trêve ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété, notamment parce que le bailleur garde droit à une indemnité et peut être indemnisé par la Région.

Combien de temps dure une procédure lancée aujourd'hui ?

Nous avons enchaîné les délais minimaux décrits par la Région de Bruxelles-Capitale pour un loyer impayé, en partant d'une mise en demeure envoyée le lundi 2 novembre 2026. Les dates sont indicatives : une audience reportée ou un plan de paiement allonge tout.

Conclusion de ce calcul : pour un dossier qui démarre maintenant, la trêve change peu de chose, car la procédure bruxelloise elle-même dure plus de quatre mois. Elle pèse surtout sur les jugements déjà rendus cet automne, dont l'exécution tombait en novembre, décembre ou janvier.

Qui paie pendant la trêve, et combien ?

Le locataire reste tenu de payer une indemnité d'occupation, en pratique l'équivalent du loyer. S'il ne la paie pas, le bailleur peut s'adresser au Fonds régional de solidarité. Selon la page régionale d'indemnisation, il faut un jugement qui autorise l'expulsion rendu après le 15 août, un bail enregistré et un rappel de paiement adressé au locataire. La demande s'introduit au plus tôt au départ du locataire ou le 15 mars, au plus tard le 15 septembre 2027. Seule la période qui suit la date d'expulsion autorisée est indemnisée.

Exemple chiffré. Un jugement est signifié le 20 octobre 2026 : l'expulsion est permise à partir du 20 novembre. Du 20 novembre 2026 au 15 mars 2027, il y a 116 jours. Pour un loyer de 1.275 euros par mois, la médiane des loyers mentionnés dans les annonces bruxelloises de biens loués sur levier.be, cela représente environ 4.862 euros (1.275 × 12 ÷ 365 × 116, calcul Levier).

Et en Wallonie, un locataire peut-il être expulsé en hiver ?

Oui, s'il loue sur le marché privé. Le décret wallon du 22 septembre 2022 avait instauré une trêve générale, mais pour un seul hiver, du 1er novembre 2022 au 15 mars 2023 (Wallex). Depuis, seule reste la protection prévue par l'article 94 du Code wallon de l'habitation durable : aucune décision d'expulsion d'un logement géré par une société de logement de service public ne peut être exécutée du 1er novembre au 15 mars, sauf si le ménage refuse de suivre une guidance auprès du CPAS.

Pour un bail privé wallon, la règle générale du Code judiciaire s'applique : un mois entre la signification du jugement et l'expulsion, et la possibilité pour le juge de paix de prolonger ce délai en cas de circonstances d'une gravité particulière, en tenant compte des possibilités de relogement, « en particulier pendant l'hiver ». Il n'y a pas de fonds régional qui indemnise le bailleur.

Combien de biens à vendre sont occupés par un locataire ?

Méthode Levier : le 31 octobre 2026 entre 07 h 39 et 07 h 40 (heure de Bruxelles), nous avons relu les 3.885 annonces de vente publiées sur levier.be. Nous avons gardé les maisons, villas et appartements, puis repéré dans le texte de l'annonce les mentions « loué », « bail en cours » ou « occupé par un locataire », en excluant les mentions de bien libre et les cas où seul un garage, un parking ou un commerce est loué. Le comptage dépend de ce que le vendeur écrit : c'est un minimum.

À Bruxelles, 8 de ces 15 biens loués sont vendus dans le cadre d'une vente sur insolvabilité et 3 en vente publique notariale. Pour l'acheteur, cela compte : si le bail a date certaine, par exemple parce qu'il est enregistré, l'acquéreur reprend le locataire et ses droits, y compris la protection hivernale s'il fallait un jour engager une procédure.

Que faire si vous êtes bailleur, locataire ou acheteur ?

• Bailleur à Bruxelles : envoyez la mise en demeure par écrit, gardez la preuve du rappel de paiement et vérifiez que le bail est enregistré, sans quoi le Fonds régional de solidarité ne pourra pas intervenir.
• Locataire en difficulté : le CPAS de la commune est informé dès le dépôt de la requête. Il peut proposer une solution au bailleur ou au juge, à Bruxelles comme en Wallonie.
• Acheteur d'un bien loué : demandez le bail, la preuve d'enregistrement et l'état des paiements avant de faire offre. Un logement vendu « loué » sur un marché à 1.275 euros de loyer médian n'a pas le même calendrier qu'un bien libre.

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Sources : Code bruxellois du Logement, ordonnance du 22 juin 2023, Justel ; Cour constitutionnelle, arrêt n° 131/2025 du 9 octobre 2025 ; be.brussels, procédure d'expulsion ; be.brussels, demande d'indemnisation moratoire hivernal ; Code wallon de l'habitation durable, Wallex ; décret wallon du 22 septembre 2022, Wallex ; loi du 30 novembre 1998, article 1344quater du Code judiciaire, Justel ; annonces Levier (31 octobre 2026).

Rédaction Levier. Cet article donne une information générale et ne constitue pas un avis juridique.