Acheter un bien loué à Bruxelles : La prime Be Home bailleur change-t-elle le calcul ?

Dès 2027, Bruxelles réserve 5 millions d'euros à une prime Be Home pour les bailleurs qui louent sous le loyer de référence. Pour qui achète un immeuble de rapport ou un appartement déjà loué, que faut-il vérifier dans le bail, combien rapporte la prime par logement et quelles limites pose le Syndicat des locataires ?

Par levier.be

Publié le 30 octobre 2026

Mis à jour le 30 octobre 2026

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Le gouvernement bruxellois veut récompenser les bailleurs qui louent sous la grille. La secrétaire d'État au Logement Karine Lalieux a annoncé le 23 octobre 2026, selon Belga relayé par la RTBF, l'extension en 2027 de la prime Be Home aux bailleurs privés dont le loyer est inférieur au loyer de référence, avec un budget de 5 millions d'euros. Nous avons déjà expliqué qui touchera 164 ou 328 euros. Ici, une autre question : vous achetez un appartement déjà loué ou un immeuble de rapport, que change cette prime à votre calcul et à vos vérifications ?

Chiffres clés

Pourquoi un acheteur doit-il regarder le bail avant l'offre ?

Quand vous achetez un logement loué, vous reprenez en principe le bail en cours : un bail enregistré, qui a donc date certaine, s'impose à l'acquéreur. Le loyer, la durée et les clauses deviennent les vôtres. Or la future prime ne dépend pas de vous, mais de ce qui est écrit dans ce bail.

D'après be.brussels, le loyer de référence doit figurer dans tout bail d'habitation à Bruxelles, à côté du loyer réel. Il est calculé par la grille indicative selon la localisation, le type de logement, la surface, le nombre de chambres et l'état, sur loyers.brussels. Depuis le 1er mai 2025, un loyer qui dépasse de plus de 20 % ce loyer de référence est présumé abusif, sauf éléments de confort particuliers.

Pour un acheteur, le bail dit donc trois choses : si le bien pourrait ouvrir le droit à la prime, si le loyer actuel est exposé à une demande de révision, et quel rendement est réaliste. Un appartement vendu « loué 1.300 euros par mois » n'a pas la même valeur si la référence est de 1.000 ou de 1.500 euros.

Que vérifier dans le dossier d'un bien loué ?

Avant de signer un compromis, demandez au vendeur ou au notaire :

• la copie du bail et la preuve de son enregistrement : sans enregistrement, pas de prime selon les conditions annoncées ;
• le loyer de référence inscrit dans le bail : s'il manque, recalculez-le sur loyers.brussels avec les caractéristiques réelles du logement ;
• le rapport entre loyer réel et loyer de référence : sous 60 %, entre 60 et 80 %, entre 80 et 100 %, ou au-dessus ;
• l'indexation déjà appliquée : un loyer indexé peut franchir une tranche ;
• l'état du logement : PEB, conformité électrique, humidité, équipements. Le Code bruxellois du Logement impose déjà des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement ;
• la date de fin du bail et les possibilités de résiliation : elles déterminent si vous pourrez un jour fixer un autre loyer.

Combien rapporte la prime sur un immeuble de rapport ?

Exemple fictif : un immeuble bruxellois de trois logements, tous loués avec bail enregistré. Le cabinet Lalieux n'exclut pas qu'un bailleur reçoive autant de primes qu'il a de logements sous la grille ; ce point reste à confirmer dans les textes.

La prime totale, 656 euros par an, couvre 13,7 % de l'écart avec la grille. Elle ne justifie pas à elle seule de baisser un loyer. En revanche, pour un acheteur qui reprend des baux déjà sous la grille, c'est un petit revenu supplémentaire à intégrer dans le calcul de rendement, à condition que la démarche soit faite et que le loyer déclaré soit respecté.

L'exemple cité par le gouvernement va dans le même sens : avec un loyer de référence de 1.000 euros et un loyer de 900 euros (90 %), le bailleur renonce à environ 1.200 euros par an pour une prime de 164 euros.

Faut-il mieux habiter le bien ou le louer ?

Si vous achetez un logement pour l'occuper vous-même, vous relevez de la prime Be Home classique. Selon be.brussels, elle doit doubler à 328 euros à partir de l'exercice d'imposition 2027, si le projet est adopté. C'est une réduction du précompte immobilier, une fois par an et par ménage.

Dans un immeuble de rapport où vous habitez un logement et louez les autres, les deux volets pourraient en théorie se combiner : prime occupant pour votre logement, prime bailleur pour chaque logement loué sous la grille. Les règles de cumul ne sont pas publiées : ne l'intégrez pas comme acquis dans votre plan financier.

Pourquoi le Syndicat des locataires reste-t-il critique ?

Selon des propos relayés par Belga et la presse, le Syndicat des locataires craint que la prime finance des logements insalubres, et donc, en pratique, des marchands de sommeil, si aucun contrôle de qualité n'est prévu. Il réclame aussi des sanctions pour les loyers nettement au-dessus de la grille sans élément de confort qui le justifie. Le gouvernement, lui, présente la mesure comme un incitant positif pour les bailleurs « qui jouent le jeu ».

Pour un acheteur, la leçon est pratique : si un contrôle de salubrité est ajouté dans les textes d'application, un logement mal entretenu pourrait être exclu de la prime. Le budget de travaux compte donc autant que le loyer.

Ce que montrent les annonces de levier.be

Méthode Levier : le 30 octobre 2026, à 19 h 10, nous avons lu toutes les annonces de la province de Bruxelles via l'API publique de levier.be (toutes les pages, chaque fiche comptée une fois) : 126 fiches. Nous avons retenu les maisons et appartements dont le texte mentionne un bien loué, un locataire, un immeuble ou une maison de rapport, ou plusieurs logements, en écartant les commerces et garages : 19 annonces, pour un prix médian de 330.000 euros.

On y trouve notamment deux appartements à Ixelles mis à prix 230.000 euros chacun et loués 1.300 euros par mois hors charges, une maison d'investissement à Saint-Gilles louée 2.050 euros par mois, et plusieurs immeubles de rapport à Schaerbeek, Etterbeek et Bruxelles-Ville. Aucune de ces annonces n'indique le loyer de référence : c'est la première information à demander. Ce relevé décrit l'offre sur levier.be à une date donnée, pas tout le marché bruxellois.

Que faire maintenant ?

• Acheteur : exigez le bail enregistré et le loyer de référence, calculez le rapport loyer/référence, puis le rendement avec et sans prime.
• Bailleur actuel : vérifiez que votre bail est enregistré et mentionne le loyer de référence ; attendez les textes de 2027 avant toute décision sur votre loyer.
• Bailleur multi-biens : faites le calcul logement par logement, une prime par logement n'étant pas encore garantie.
• Vendeur d'un bien loué : joignez au dossier le bail, la preuve d'enregistrement et le loyer de référence. Vous pouvez déposer gratuitement votre annonce sur Levier.

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Sources : RTBF et Belga, « Région bruxelloise : une prime Be Home pour les propriétaires peu gourmands », 23 octobre 2026 ; be.brussels, La prime Be Home double à partir de 2027, 13 août 2026 ; be.brussels, Loyers de référence ; loyers.brussels, À propos des loyers de référence ; API publique de levier.be, lecture du 30 octobre 2026, 19 h 10.

Rédaction Levier. Cet article donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.