43,6 % des Bruxellois achètent hors de Bruxelles : Combien coûtent les droits sur une maison à rénover ?

En 2025, 43,6 % des acheteurs bruxellois ont acheté hors de la capitale, et 68 % pour une maison (Fednot). Sur une maison de 400.000 euros, les droits d'enregistrement vont de 8.000 euros en Flandre à 25.000 euros à Bruxelles. Nos calculs, Région par Région, sur les maisons à vendre.

Par levier.be

Publié le 29 octobre 2026

Mis à jour le 29 octobre 2026

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En 2025, 43,6 % des acheteurs domiciliés à Bruxelles ont acheté leur logement hors de la capitale. Pour une maison, ils sont même 68 % à être partis : 43 % en Flandre et 25 % en Wallonie. Ce sont les chiffres du nouveau baromètre de la Fédération du notariat (Fednot), publié ce jeudi 29 octobre 2026 et repris par La Libre et la DH (Belga).

Le prix et l'espace jouent, mais les droits d'enregistrement aussi. Combien paie-t-on pour la même maison à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre ? Et que change le projet flamand de passer de 2 % à 3 % en 2027 ? Nous avons fait le calcul avec les tarifs officiels et les maisons à vendre ce matin sur levier.be.

Chiffres clés

Où achètent les Bruxellois quand ils quittent la capitale ?

Le contraste est net entre appartements et maisons. Pour un appartement, 86 % des acheteurs bruxellois restent à Bruxelles (10 % en Flandre, 4 % en Wallonie). Pour une maison, la tendance s'inverse : 43 % achètent en Flandre, 25 % en Wallonie et 32 % seulement à Bruxelles, selon Fednot.

Le mouvement inverse est marginal : 1 % des acheteurs flamands et 2 % des acheteurs wallons achètent à Bruxelles. Selon les chiffres de Fednot cités par Belga, une maison coûte en moyenne environ 583.000 euros à Bruxelles, 380.000 euros en Flandre et 270.000 euros en Wallonie.

Qui part ? Surtout les jeunes ménages. Parmi les acheteurs qui achètent hors de leur Région, les 31-35 ans forment le groupe le plus important (19 %, et 22 % pour les maisons). Les couples bruxellois achètent à 52 % à Bruxelles, à 33 % en Flandre et à 15 % en Wallonie. Les isolés bruxellois restent davantage (80 %). Quand un Bruxellois achète avec un partenaire wallon, le couple achète en Wallonie dans 66 % des cas.

Combien coûtent les droits d'enregistrement sur une maison de 400.000 euros ?

Prenons un cas concret : un jeune couple bruxellois qui vise une maison de 400.000 euros, son unique logement, où il ira habiter. Voici les droits d'enregistrement dus selon la Région du bien, hors frais de notaire et TVA sur les honoraires.

À Bruxelles, l'abattement sur les droits de vente exonère les 200.000 premiers euros, soit un avantage de 25.000 euros, si le prix ne dépasse pas 600.000 euros. En Wallonie, le taux réduit de 3 % remplace depuis 2025 le taux de 12,5 % pour l'habitation propre et unique, sans plafond de prix. En Flandre, le taux réduit pour l'enige eigen woning est de 2 % depuis le 1er janvier 2025. Pour une maison modeste, jusqu'à 220.000 euros (240.000 euros dans les grandes villes et la périphérie flamande de Bruxelles), une réduction supplémentaire de 1.867 euros s'ajoute.

Le point de bascule est intéressant pour les petits budgets. Comme l'abattement bruxellois est fixe, Bruxelles reste moins chère que le taux wallon de 3 % jusqu'à un prix d'environ 263.000 euros (calcul Levier). À 250.000 euros, par exemple, on paie 6.250 euros à Bruxelles contre 7.500 euros en Wallonie. Au-delà, chaque euro est taxé à 12,5 %.

Une maison à rénover réduit-elle l'écart à Bruxelles ?

Oui, en partie. Bruxelles accorde un abattement complémentaire de 25.000 euros par classe PEB gagnée, à condition de gagner au moins deux classes dans les cinq ans. Le délai pour se domicilier dans le bien passe alors à cinq ans. Sur notre maison de 400.000 euros, deux classes gagnées font tomber les droits de 25.000 à 18.750 euros.

Rien de comparable n'existe aujourd'hui en Wallonie ou en Flandre. La Flandre a supprimé la réduction supplémentaire pour rénovation énergétique pour les compromis signés depuis le 1er janvier 2025. La Wallonie a supprimé l'abattement, le chèque-habitat et le régime de l'habitation modeste lors du passage à 3 %.

Attention : à Bruxelles, une maison à rénover très bien située peut vite dépasser le plafond de 600.000 euros. Au-delà, il n'y a plus d'abattement du tout, et les droits d'une maison de 610.000 euros atteignent 76.250 euros.

Que montrent les maisons à vendre sur levier.be ce 29 octobre ?

Méthode Levier : le 29 octobre 2026 entre 7 h 39 et 7 h 40 (heure de Bruxelles), nous avons relevé les 3.802 annonces de vente de levier.be par province et gardé les maisons et villas affichant un prix d'au moins 20.000 euros. Nous avons calculé les droits sur le prix médian, pour une habitation propre et unique.

À Bruxelles, 33 maisons sur 40 restent sous le plafond de 600.000 euros. En Brabant wallon, 37 maisons sur 46 sont affichées sous le prix médian bruxellois. Côté état du bâti, sur les 631 maisons wallonnes qui publient leur certificat PEB, 454 (72 %) sont en classe E, F ou G. Et 594 maisons wallonnes sur 1.326 (45 %) parlent de rénovation dans leur annonce. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. Ils montrent l'ordre de grandeur de l'écart.

Que change le passage de 2 % à 3 % en Flandre ?

Le gouvernement flamand veut porter le taux de l'enige eigen woning de 2 % à 3 % à partir du 1er janvier 2027. Le texte doit encore être voté. Selon notaire.be, c'est la date du compromis qui compte. Un compromis signé avant le 1er janvier 2027 garde 2 %, même si l'acte est passé en 2027.

Sur la maison médiane du Brabant flamand à vendre sur levier.be (269.000 euros), cela représente 2.690 euros de plus. Avec 3 %, une maison de ce prix coûterait à peu près autant en droits en Flandre et en Wallonie (8.070 euros) qu'à Bruxelles avec l'abattement (8.625 euros).

Que vérifier avant de signer un compromis hors de Bruxelles ?

• Les conditions de l'habitation unique : en Wallonie, se domicilier dans les 3 ans et y rester 3 ans. En Flandre, depuis 2026, seules les personnes physiques qui achètent la pleine propriété y ont droit, avec une inscription dans les 3 ans et un séjour d'au moins un an. À Bruxelles, le prix doit rester sous 600.000 euros.
• La date du compromis si vous achetez en Flandre : signer en 2026 ou en 2027 peut faire un point de différence.
• Le certificat PEB d'une maison à rénover : à Bruxelles, il conditionne l'abattement complémentaire. En Wallonie et en Flandre, il annonce les travaux à prévoir.
• Votre propre simulation : testez vos chiffres avec notre simulateur fiscal, puis faites-les confirmer par votre notaire.

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Sources : Fednot, baromètre de la mobilité des acheteurs (29 octobre 2026) ; be.brussels, abattement sur les droits de vente ; Wallonie, FAQ de la réforme des droits d'enregistrement ; SPF Finances, droits d'enregistrement ; vlaanderen.be, tarifs du verkooprecht ; notaire.be ; La Libre et DH (Belga, 29 octobre 2026) ; annonces Levier (29 octobre 2026).

Rédaction Levier. Cet article donne une information générale et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.