Près de 11 000 Belges ont au moins 10 logements : Que change un second bien à rénover ?
Selon le SPF Finances via Vooruit, 2.803 Belges possèdent exactement 10 logements (+29,6 % depuis 2022) et 7.962 en ont plus de 10 (+23 %). Sur levier.be, la maison médiane à rénover coûte 170.000 € : en second bien, comptez 12 % en Flandre ou 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie.
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Par levier.be
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Près de 11 000 Belges détiennent au moins dix logements. Ce sont les chiffres du SPF Finances obtenus par le député Vooruit Niels Tas, relayés le 10 octobre 2026 par la RTBF et HLN (Belga), puis repris le 5 novembre 2026 par The Brussels Times.
La RTBF a corrigé une première version qui parlait de « maisons » : il s'agit de logements (maisons et appartements). Pour qui cherche une maison à rénover comme second bien, le chiffre politique compte moins que la facture fiscale concrète : 12 % en Flandre, 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie. Levier a croisé les chiffres officiels avec les annonces du jour.
Quels chiffres le SPF Finances a-t-il transmis à Vooruit ?
| Indicateur (2026) | Valeur | Évolution depuis 2022 | Source |
|---|---|---|---|
| Particuliers avec exactement 10 logements | 2.803 | +29,6 % | SPF Finances via Vooruit (RTBF, HLN, Belga) |
| Particuliers avec plus de 10 logements | 7.962 | +23 % | idem |
| Total ≥ 10 logements | 10.765 | calcul Levier | |
| Particuliers avec 1 logement | 4.228.967 | +3 % | idem |
| Particuliers avec 2 logements | +6 % | idem | |
| Particuliers avec 3 logements | +11 % | idem | |
| Personnes morales avec > 10 logements | +23,6 % | RTBF / Belga |
Oskar Seuntjens (Vooruit) y voit la preuve que « l'inégalité reste trop grande ». Le parti n'a pas annoncé de mesure concrète nouvelle dans ces articles ; les discussions budgétaires étaient encore en cours au moment des publications.
Ive Marx (Université d'Anvers), cité par The Brussels Times, rappelle que le logement principal est relativement bien réparti en Belgique, mais que les biens au-delà forment une autre catégorie, souvent un choix d'investissement. Nous ne tranchons pas le débat politique : nous chiffrons ce que paie un acheteur de second bien.
Que coûtent les droits sur un second bien ?
Les taux réduits (2 % en Flandre pour l'unique propre habitation, 3 % en Wallonie pour l'habitation propre et unique, abattement à Bruxelles sous conditions) ne s'appliquent pas à un second logement. Restent les taux ordinaires, sourcés officiellement :
| Région du bien | Taux second bien / résidence secondaire | Source officielle |
|---|---|---|
| Flandre | 12 % depuis le 1er janvier 2022 | Vlaanderen.be, tarief algemeen verkooprecht |
| Bruxelles | 12,5 % (abattement réservé à l'habitation propre sous conditions) | be.brussels, droits d'enregistrement |
| Wallonie | 12,5 % (le taux de 3 % est réservé à l'habitation propre et unique depuis le 1er janvier 2025) | Wallonie.be, réforme des droits d'enregistrement |
Exemple sur la maison médiane à rénover sur levier.be ce 7 novembre (170.000 €, prix demandé) :
| Scénario | Droits d'enregistrement (ordre de grandeur) |
|---|---|
| Second bien en Flandre (12 %) | 20.400 € |
| Second bien à Bruxelles ou en Wallonie (12,5 %) | 21.250 € |
| Habitation propre unique en Flandre (2 %, si conditions remplies) | 3.400 € |
| Habitation propre unique en Wallonie (3 %, si conditions remplies) | 5.100 € |
L'écart entre « premier » et « second » bien dépasse souvent 15.000 € sur ce niveau de prix — avant les travaux. Ce n'est pas un devis notarial.
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Acheteriez-vous un second logement à rénover ?
- Oui, si les travaux sont chiffrés
- Oui, mais seulement en bon état
- Non, un seul logement me suffit
- Je ne sais pas
Que montrent les maisons à rénover sur levier.be ?
Méthode Levier : le 7 novembre 2026 entre 7 h 39 et 7 h 40 (heure de Bruxelles), nous avons relu les annonces de vente sur levier.be, province par province, sans doublon. Maisons et villas seulement. Une maison est comptée « à rénover » si le titre ou la description le dit explicitement. Médianes sur les prix demandés d'au moins 20.000 €.
| Zone | Maisons à vendre | Dont à rénover | Médiane à rénover | Médiane sans travaux annoncés |
|---|---|---|---|---|
| Belgique (11 provinces) | 2.442 | 699 (28,6 %) | 170.000 € | 250.000 € |
| Wallonie | 1.455 | 411 (28,2 %) | 135.000 € | 210.000 € |
| Flandre | 940 | 280 (29,8 %) | 220.000 € | 325.000 € |
| Province d'Anvers | 198 | 62 (31,3 %) | 242.500 € | 369.000 € |
En Wallonie, sur une maison à rénover à 135.000 € achetée en second bien, les droits à 12,5 % atteignent environ 16.875 €, contre 4.050 € au taux de 3 % de l'habitation propre et unique. En province d'Anvers, sur la médiane à rénover (242.500 €), un second bien à 12 % coûte environ 29.100 € de droits, contre 4.850 € à 2 % pour l'unique propre habitation.
Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. Ils ne comprennent pas le coût des travaux ni les honoraires.
Cas concret : second bien à rénover à Deurne
Sur levier.be ce 7 novembre : une maison à rénover à Deurne (Anvers), environ 90 m², 2 chambres, jardin, PEB F (683 kWh/m².an selon l'annonce), vente notariale sur insolvabilité, offres à partir de 51.000 €, enchères prévues jusqu'au 9 décembre 2026.
- Droits si second bien en Flandre (12 %) sur 51.000 € : 6.120 €.
- Droits si c'était l'habitation propre unique (2 %, conditions remplies) : 1.020 €.
- Travaux : avec un PEB F, l'obligation de rénover impose d'atteindre au moins le label D dans les 6 ans. Ce coût s'ajoute aux droits.
Avant d'offrir, faites chiffrer toiture, châssis, isolation et chauffage. Un second bien « bon marché » sur le papier peut coûter cher une fois les droits et le chantier additionnés.
Que vérifier avant d'acheter un second bien à rénover ?
1. Votre statut fiscal. Habitation propre et unique ou second bien ? La différence de taux est nette. Demandez confirmation à votre notaire avant le compromis. 2. La Région du bien. 12 % ou 12,5 % selon l'endroit ; les abattements et taux réduits ont des conditions strictes (domiciliation, délais, plafond de prix à Bruxelles). 3. Le PEB et le chantier. En Flandre, E ou F = obligation de rénover. En Wallonie, les classes F et G annoncent souvent des travaux lourds. La décote du prix demandé ne vaut que si les travaux coûtent moins. 4. Le type de vente. Vente de gré à gré, vente publique notariale ou sur insolvabilité : les délais et le contenu du cahier des charges changent.
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Sources : RTBF, « Le nombre de Belges possédant dix logements ou plus… », 10 octobre 2026 (SPF Finances via Vooruit / Belga) ; HLN, 10 octobre 2026 ; The Brussels Times, 5 novembre 2026 ; Vlaanderen.be, algemeen tarief verkooprecht 12 % ; be.brussels, droits d'enregistrement ; Wallonie.be, réforme des droits d'enregistrement ; annonces Levier (7 novembre 2026, 7 h 39–7 h 40).
Rédaction Levier. Cet article résume des chiffres du SPF Finances rapportés par la presse et des annonces sur levier.be ; ce n'est pas un conseil fiscal ni une estimation. Les prix sont des prix demandés. Faites confirmer les droits par votre notaire.