Revenu cadastral de 1975 : L'OCDE veut le remplacer. Que cela change-t-il pour une maison à rénover ?

L'OCDE juge obsolète la base du revenu cadastral, fixée en 1975 (étude du 3 novembre 2026). Sur 1.402 maisons à vendre sur levier.be, à prix comparable (200.000 à 250.000 €), le revenu cadastral varie de 1 à 3.

Par levier.be

Publié le 4 novembre 2026

Mis à jour le 4 novembre 2026

Signaler une erreur

Le revenu cadastral, ce chiffre qui figure sur chaque fiche de maison à vendre et qui sert de base au précompte immobilier, date de 1975. L'OCDE le juge obsolète : dans son Étude économique sur la Belgique, présentée le 3 novembre 2026, elle recommande de passer à des évaluations fondées sur la valeur actuelle des biens et sur les loyers réels. Ce n'est pas une décision, mais une recommandation à l'attention des autorités belges.

Pour un acheteur, la vraie question est concrète : ce chiffre de 1975 dit-il encore quelque chose du bien que vous visitez, surtout s'il s'agit d'une maison à rénover ? Levier a comparé le revenu cadastral et le prix demandé de 1.402 maisons à vendre.

Chiffres clés

Que dit l'OCDE sur le revenu cadastral ?

Le passage figure dans l'Étude économique de l'OCDE sur la Belgique, à la rubrique consacrée aux impôts sur la propriété immobilière. Il n'apparaît pas dans le communiqué de presse du 3 novembre, qui parle surtout de croissance, de dette publique et de compétitivité. L'OCDE y écrit : « Les bases d'imposition actuelles sont obsolètes : l'imposition de la propriété immobilière et des revenus que celle-ci génère repose sur des valeurs cadastrales et sur une valeur locative nette fixées en 1975. »

Elle recommande de passer à des évaluations fondées sur la valeur actuelle des biens immobiliers et sur les loyers réels, ce qui « améliorerait l'équité et l'efficience ». Pour atténuer les effets sur les ménages vulnérables, elle évoque un paiement échelonné ou reporté jusqu'à la vente, comme en Irlande ou au Danemark, tout en notant que ces dispositifs de report peuvent créer des effets de verrouillage. Elle observe aussi que les Régions ont réduit les droits d'enregistrement en 2025, ce qui, selon elle, laisse de la place pour l'imposition périodique de la propriété.

L'OCDE ne chiffre pas ce que cela changerait pour un ménage. À ce stade, c'est une recommandation : rien n'est décidé, et la fiscalité immobilière relève en grande partie des Régions.

Pourquoi un revenu de 1975 fausse-t-il la comparaison ?

Selon le SPF Finances, le revenu cadastral n'est pas un vrai revenu : c'est une valeur fictive, qui correspond au revenu locatif annuel net moyen qu'un bien aurait rapporté en 1975. Pour retrouver une valeur actuelle, l'administration l'indexe chaque année : le coefficient est de 2,1763 pour l'année de revenus 2024, de 2,2446 pour 2025 et de 2,3 pour 2026.

Cette indexation est un coefficient identique pour tous les biens : elle ne suit pas le marché local. Or le prix d'une maison a évolué très différemment selon la région, la commune et l'époque de construction. Levier a donc mesuré l'écart entre le revenu cadastral indexé et le prix demandé.

Méthode Levier : le 4 novembre 2026, à 7 h 36 (heure de Bruxelles), nous avons relu toutes les annonces de vente de maisons et villas sur levier.be. Nous avons gardé les ventes de gré à gré avec un prix et un revenu cadastral renseignés (1.402 maisons sur 1.923 ; les ventes publiques et sur insolvabilité sont exclues). Le rapport est le prix demandé divisé par le revenu cadastral multiplié par 2,3. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente, et l'échantillon vient des annonces suivies par levier.be : il ne représente pas tout le parc belge.

Deux constats. D'abord, le rapport médian est environ 1,6 fois plus élevé en Flandre (220) qu'en Wallonie (139) : en médiane, la base indexée pèse 0,45 % du prix demandé côté flamand contre 0,72 % côté wallon. Bruxelles n'est pas détaillée, faute d'un échantillon suffisant (10 maisons). Ensuite, la dispersion est forte : dans chaque province, le rapport du 90e au 10e percentile va de 2,0 à 3,1, et 37 % des maisons de l'échantillon s'écartent de plus d'un tiers vers le bas ou de plus de la moitié vers le haut du rapport médian national.

Deux maisons au même prix, deux bases d'imposition : quel écart ?

Prenons les maisons demandées entre 200.000 et 250.000 € (196 annonces). Leur revenu cadastral non indexé va de 334 € pour les 10 % les plus bas à 1.036 € pour les 10 % les plus hauts, avec une médiane de 592 €. Après indexation, cela donne une base d'environ 768 € pour une maison à 225.000 € et d'environ 2.383 € pour une autre, soit 3,1 fois plus pour un prix comparable.

Cela ne veut pas dire que l'une des deux maisons paie trop : le précompte immobilier dépend aussi des taux de la Région, de la commune et de la province, et de la situation du ménage. Cela montre simplement que la base de départ ne suit pas la valeur d'aujourd'hui. C'est précisément le constat de l'OCDE.

Et pour une maison à rénover ?

Parmi les 1.402 maisons, 440 mentionnent dans leur annonce une rénovation à prévoir (mots-clés « à rénover », « rénover », « renovatie », « opknapper »). Leur prix demandé médian est de 170.000 €, leur revenu cadastral médian de 503 € (base indexée : 1.157 €) et leur rapport de 142, contre 152 pour l'ensemble. Autrement dit, le revenu cadastral ne « voit » presque pas l'état du bien : une maison à rénover est moins chère, mais son chiffre de 1975 reste du même ordre.

Ce que prévoit la règle actuelle : le SPF Finances établit le revenu cadastral et demande de déclarer toute nouvelle construction, transformation ou modification d'un bien. Un chantier important peut donc entraîner une révision. Nous en avons détaillé un cas à Wavre dans notre article sur le revenu cadastral jugé trop élevé. Avant d'acheter, demandez au notaire où en est le revenu cadastral du bien et ce qu'il a connu depuis les derniers travaux.

Que regarder avant d'acheter ?

1. Le revenu cadastral de l'annonce, indexé. Multipliez le montant indiqué par 2,3 pour obtenir la base de l'année de revenus 2026. Le précompte immobilier s'applique ensuite avec les taux de votre Région : renseignez-vous auprès du SPW Finances (Wallonie), de Bruxelles Fiscalité ou du Vlaamse Belastingdienst. 2. Le prix, pas seulement l'impôt. Ajoutez au prix d'achat les frais d'acquisition et les travaux : notre calculateur des frais d'achat vous donne l'ordre de grandeur. 3. L'état réel du bien. Pour une maison à rénover, regardez la performance énergétique et les obligations de votre Région, par exemple avec le guide PEB en Wallonie.

À lire aussi

• Revenu cadastral trop élevé à Wavre : peut-on demander une révision ?
• Multipropriétaires : le budget à 5.000 € de revenu cadastral
• Maisons à rénover à vendre en Hainaut

Sources : OCDE, Études économiques de l'OCDE : Belgique 2026 (version française, novembre 2026) ; OCDE, communiqué de presse du 3 novembre 2026 ; SPF Finances, « Revenu cadastral : définition et usage » ; annonces de vente Levier (4 novembre 2026, 7 h 36).

Rédaction Levier. Cet article résume une recommandation de l'OCDE et des annonces en ligne ; il ne constitue pas un conseil fiscal et ne préjuge d'aucune décision des autorités. Les prix sont des prix demandés.