Mag u de huur inhouden als uw huurwoning gebreken heeft? Wat de wet zegt, en wat dat betekent voor een huis te renoveren

Huur inhouden wegens een kapotte kookplaat of vocht? Vlaanderen waarschuwt: dat kan een dagvaarding opleveren. Er bestaan wel wettelijke wegen. Op levier.be zit 58 procent van de huizen te renoveren met gekende EPC-score boven de grens waarboven dakisolatie en dubbel glas bij verhuur hard worden getoetst.

Door levier.be

Gepubliceerd op 8 november 2026

Bijgewerkt op 8 november 2026

Een fout melden

Een huurder die weigert te betalen wegens een defecte kookplaat: het is een van de zaken die de Vlaamse vrederechters deze week behandelden, schrijft HLN op zondag 8 november 2026. De vraag « mag ik de huur inhouden? » komt elke winter terug, als vocht, verwarming of ramen het laten afweten.

Het korte antwoord van de Vlaamse overheid: niet zomaar. Wie stopt met betalen, riskeert een dagvaarding. Maar de wet geeft huurders wel andere, sterkere wegen. En voor wie een huis te renoveren koopt om te verhuren, tellen dezelfde regels: dakisolatie en dubbel glas zijn minimumnormen. Levier legde het Vlaams Woninghuurdecreet naast de woningkwaliteitsnormen en naast de zoekertjes op levier.be.

Mag u de huur inhouden bij gebreken?

Nee, niet op eigen houtje. Op de pagina Stappen bij problemen met de woningkwaliteit schrijft de Vlaamse overheid letterlijk dat u « niet zomaar » mag stoppen met het betalen van het huurgeld, « want dan riskeert u een dagvaarding door de verhuurder ».

Wat de wet wél regelt:

Die huurvermindering komt er dus niet doordat de huurder zelf minder overschrijft, maar via afspraak met de verhuurder of via de vrederechter.

Welke stappen zet u als huurder?

De Vlaamse overheid beschrijft een vaste volgorde:

1. Lijst de gebreken op, ook de kleine, en neem foto's. Toets ze aan het overzicht van de minimale woningkwaliteitsnormen: stabiliteit, veilige elektriciteit en verwarming, geen vocht, een kookgelegenheid, een verwarmingstoestel in de leefruimte, dakisolatie en dubbel glas. 2. Ga na wie moet herstellen: verhuurder of huurder. Bij twijfel: woondienst, OCMW of huurdersbond. 3. Meld het schriftelijk (e-mail of aangetekende brief), met kopie van de foto's. Geen reactie? Stuur een herinnering. 4. Meld bij de gemeente als de verhuurder niet reageert. Die kan een waarschuwingsprocedure of een procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid starten. Beide zijn gratis. De burgemeester beslist in principe binnen 3 maanden na een formeel verzoek. 5. Vraag een verzoening bij de vrederechter als u een lagere huur of het einde van het contract wilt. Ook die bemiddeling is gratis.

Wanneer is een huurwoning ongeschikt?

Een woningcontroleur deelt gebreken in drie categorieën in, zo staat in het handboek woningkwaliteit van de Vlaamse overheid:

• Categorie I: kleine gebreken. Vanaf 7 kleine gebreken telt de woning als ongeschikt.
• Categorie II: ernstige gebreken, geen direct gevaar. De woning is ongeschikt; verhuren is strafbaar.
• Categorie III: direct gevaar of mensonwaardig. Ongeschikt én onbewoonbaar.

Het ontbreken van dakisolatie is een gebrek van categorie II. Voor dubbele beglazing geldt sinds 1 januari 2023 hetzelfde, als meer dan één raam enkel glas heeft. Uitzondering: blijft de EPC-score van de woning onder de grenswaarde, dan telt het ontbreken niet als gebrek.

Hoeveel woningen te koop zitten boven die grens?

Méthode Levier: op zondag 8 november 2026 tussen 7.45 en 7.46 uur (Brusselse tijd) lazen we alle verkoopzoekertjes op levier.be in de vijf Vlaamse provincies uit, zonder dubbels. We hielden huizen, villa's en appartementen over met een EPC-score in kWh/m² en een gekend bouwtype (aantal gevels of appartement). Een woning telt als « te renoveren » als titel of beschrijving dat uitdrukkelijk vermeldt.

Lees dit juist: boven de grenswaarde zitten betekent niet dat de woning ongeschikt is. Het betekent dat het EPC de eigenaar niet vrijstelt. Wie zo'n woning verhuurt, moet dakisolatie en dubbel glas kunnen aantonen, bijvoorbeeld met een EPC dat ze vermeldt. Het gaat om vraagprijzen en zoekertjes, geen staal van de hele markt.

Casus: verhuurd huis te renoveren in Scherpenheuvel-Zichem

Op levier.be staat een woning te renoveren in Scherpenheuvel-Zichem (Kaggevinne, Vlaams-Brabant): open bebouwing (4 gevels), 3 slaapkamers, perceel van 18 are 38 centiare. Het zoekertje vermeldt « verhuurd als hoofdverblijfplaats », « niet alle vensters voorzien van dubbel glas », centrale verwarming op stookolie en een EPC-score van 744 kWh/m² (label F, renovatieplicht). Het gaat om een verkoop na insolvabiliteit; de online biedingen lopen van 1 december 2026, 13 uur, tot 9 december 2026, 13 uur (Brusselse tijd), met een instelprijs van 215.000 euro.

• Grenswaarde open bebouwing: 600 kWh/m². De vermelde score ligt 144 kWh/m² (24 procent) hoger, dus het EPC stelt niet vrij van de dubbelglasnorm.
• Wat de woningcontroleur zou nagaan: hoeveel ramen enkel glas hebben (meer dan één = categorie II) en of er dakisolatie is.
• Renovatieplicht: bij aankoop van een EPC-label F geldt de renovatieplicht (binnen 6 jaar minstens label D).

Dit is geen oordeel over dit pand: alleen een woningcontroleur stelt gebreken vast. Wel toont het geval hoe de huurregels en de renovatieplicht in één dossier samenkomen. Vraag bij een openbare notariële verkoop het lastenboek op: daarin staat wat er over de lopende huur en de staat van de woning gezegd wordt.

Wat betekent dit voor wie een huis te renoveren koopt om te verhuren?

1. Begin bij dak en ramen. Dakisolatie en dubbel glas zijn de minimumnorm voor verhuur, los van de renovatieplicht. 2. Lees de volledige EPC-score, niet alleen de letter. De grenswaarde hangt af van het aantal gevels. 3. Lees wat het lastenboek over de lopende huur zegt. Huurprijs, duur van het contract en gekende gebreken bepalen mee wat de woning u na de aankoop kost. 4. Vraag een conformiteitsattest bij de gemeente als u zekerheid wilt dat de woning aan de normen voldoet.

Lees ook

• Huurwaarborg in Vlaanderen: wat mag een verhuurder inhouden?
• Winterstop voor uithuiszettingen: hoe zit het in Vlaanderen?
• Gids renovatieplicht

Bronnen: HLN, « Wat als je plots waterfactuur van 8.000 euro krijgt en mag je huur inhouden bij gebreken? », 8 november 2026 ; Vlaams Woninghuurdecreet, art. 25, 27 en 28 (Codex Vlaanderen) ; Vlaanderen.be, stappen bij problemen met de woningkwaliteit ; Vlaanderen.be, onderhoud en herstellingen aan huurwoningen ; Vlaanderen.be, procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid ; Vlaanderen.be, dubbele beglazing in elke woning ; Handboek woningkwaliteit, het conformiteitsonderzoek (geraadpleegd op 8 november 2026) ; zoekertjes Levier, vijf Vlaamse provincies (8 november 2026, 7.45–7.46 uur).

Redactie Levier. Dit artikel vat de huurwetgeving en officiële pagina's samen, aangevuld met zoekertjes op levier.be; het is geen juridisch advies en geen oordeel over een zoekertje. De prijzen zijn vraag- of instelprijzen.