Huurwaarborg in Vlaanderen: Wat mag een verhuurder inhouden, en hoe krijgt u als huurder uw waarborg terug?
Een betwiste huurwaarborg is een van de meest voorkomende conflicten aan het einde van een huurcontract. Het Vlaams Woninghuurdecreet legt vast hoeveel de waarborg mag bedragen, waar hij moet staan en wanneer hij mag worden vrijgegeven. De plaatsbeschrijving speelt daarbij de hoofdrol. Een overzicht van de regels, voor huurders en verhuurders.
Beluister de samenvatting
Door Redactie Levier
Gepubliceerd op
Bijgewerkt op
Aan het einde van een huurcontract komt vaak dezelfde vraag op tafel: wie krijgt de huurwaarborg, en hoeveel? De huurder wil zijn geld terug, de verhuurder wil schade of achterstallige huur kunnen recupereren. Wie de regels kent, vermijdt veel discussie. Voor woninghuurcontracten in Vlaanderen staan ze in het Vlaams Woninghuurdecreet, dat geldt voor contracten die vanaf 1 januari 2019 zijn gesloten. Voor oudere contracten blijft de federale woninghuurwet van toepassing.
Hoeveel mag de huurwaarborg bedragen?
Het bedrag hangt af van de datum waarop het huurcontract is gesloten.
| Contract gesloten vóór 1 januari 2019 (federale huurwet) | Contract gesloten vanaf 1 januari 2019 (Vlaams Woninghuurdecreet) | |
|---|---|---|
| Maximumbedrag | 2 maanden huur; 3 maanden bij een bankwaarborg die de huurder in schijven terugbetaalt | 3 maanden huur |
| Geblokkeerde rekening op naam van de huurder | ja | ja |
| Bankwaarborg (afbetaling binnen 3 jaar) | ja | niet als aparte vorm vermeld |
| Zakelijke zekerheidstelling (obligatie, kapitalisatiebon) | – | ja |
| Bankwaarborg via het OCMW | ja, tot 3 maanden huur | ja, tot 3 maanden huur |
| Persoonlijke borgstelling | – | alleen met akkoord van de verhuurder |
| Wie kiest de vorm? | – | de huurder |
Bron: Vlaanderen.be, Huurwaarborg en Vlaams Woninghuurdecreet, artikel 37, geraadpleegd op 27 oktober 2026.
Huurders die moeilijk een waarborg van 3 maanden kunnen samenbrengen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aanvragen. De waarborg kan ook via e-DEPO bij de Deposito- en Consignatiekas van de FOD Financiën worden bewaard; het principe is dan hetzelfde als bij een geblokkeerde rekening.
Waar moet de waarborg staan?
Bij een geblokkeerde rekening of een zakelijke zekerheidstelling staat het geld op naam van de huurder, en de rente wordt gekapitaliseerd in zijn voordeel. De verhuurder krijgt een voorrecht op dat bedrag voor wat de huurder hem verschuldigd zou zijn.
De verhuurder mag de waarborg niet zelf bijhouden of op zijn eigen rekening storten. Gebeurt dat toch, dan moet hij de huurder rente betalen tegen de gemiddelde rentevoet van de financiële markt. Bij contracten vanaf 2019 mag de huurder bovendien meedelen dat hij dat bedrag, met de rente, als betaalde huur beschouwt. Hij moet dan wel hetzelfde bedrag op een geblokkeerde rekening op zijn naam plaatsen (artikel 37, § 2).
Peiling
Kreeg u uw huurwaarborg ooit niet (volledig) terug?
- Ja
- Nee, alles terug
- Ik ben verhuurder
De plaatsbeschrijving: het sleuteldocument
Wat de verhuurder aan het einde kan inhouden, hangt grotendeels af van de plaatsbeschrijving bij de start. Het decreet (artikel 9) bepaalt:
- huurder en verhuurder moeten een omstandige plaatsbeschrijving opstellen, op tegenspraak (samen) en voor gezamenlijke rekening;
- dat gebeurt terwijl de woning onbewoond is, of uiterlijk tijdens de eerste maand dat de huurder over de woning beschikt;
- de plaatsbeschrijving wordt bij het huurcontract gevoegd en geregistreerd;
- raken de partijen het niet eens, dan kan de vrederechter, op verzoek binnen die eerste maand, een deskundige aanstellen;
- worden er later belangrijke wijzigingen aangebracht, dan kan elke partij een bijvoegsel eisen.
Volgens Vlaanderen.be beschrijft u best ook bestaande schade of gebreken, en kunnen foto's de beschrijving aanvullen. Huurder en verhuurder kunnen samen een deskundige inschakelen (bijvoorbeeld een landmeter-expert of architect) en delen dan de kosten. Wie afzonderlijk een eigen deskundige neemt, betaalt die zelf.
Geen plaatsbeschrijving? Dan wordt vermoed dat de huurder de woning heeft ontvangen in dezelfde staat als waarin ze zich op het einde van de huur bevindt. De verhuurder kan het tegendeel proberen te bewijzen, maar staat dan zwakker.
Wat mag de verhuurder inhouden, en wat niet?
De huurder moet als "goede huisvader" voor de woning zorgen en ze op het einde teruggeven in de staat die in de plaatsbeschrijving staat. Schade waarvoor hij verantwoordelijk is, moet hij herstellen of vergoeden. Is die schade bij het einde van de huur niet hersteld, dan kunnen de kosten van de waarborg worden afgetrokken. Een bestek of een expert kan het bedrag helpen bepalen.
| Kan van de waarborg worden afgetrokken | Kan niet van de waarborg worden afgetrokken |
|---|---|
| Huurschade die de huurder heeft veroorzaakt en niet heeft hersteld | Schade of gebreken die al in de plaatsbeschrijving bij de start stonden |
| Achterstallige huur | Normale slijtage door gebruik en ouderdom |
| Herstellingen door verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder | Schade door overmacht |
| Herstellingen die nodig werden omdat de huurder een probleem niet meldde | Herstellingen die volgens de wet voor de verhuurder zijn |
Bron: Vlaanderen.be, Onderhoud en herstellingen aan huurwoningen en Huurwaarborg.
Is de schade groter dan de waarborg, dan moet de verhuurder de huurder formeel in gebreke stellen en kan hij het verschil vorderen bij de vrederechter.
Hoe wordt de waarborg vrijgegeven?
De bank mag over de rekening, de zekerheidstelling of de bankwaarborg alleen beschikken in het voordeel van een van beide partijen op voorlegging van:
1. een schriftelijk akkoord van huurder en verhuurder, dat ten vroegste wordt opgesteld bij het beëindigen van de huurovereenkomst; of 2. een kopie van een rechterlijke beslissing, die uitvoerbaar is bij voorraad.
Een akkoord dat al bij de ondertekening van het contract werd "vooraf getekend", volstaat dus niet. Het akkoord kan ook een gedeeltelijke verdeling vastleggen: een deel voor de verhuurder, de rest voor de huurder.
De rechtsvordering van de verhuurder om de waarborg in zijn voordeel te laten vrijgeven, verjaart één jaar na het einde van de huurovereenkomst (artikel 37, § 3). Het decreet legt geen vaste termijn op waarbinnen de partijen het akkoord moeten tekenen.
Wat kan een huurder doen bij een betwisting?
Het decreet en Vlaanderen.be beschrijven de volgende stappen; welke het meest aangewezen is, hangt af van de situatie.
1. Leg de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij uittrede naast elkaar. Wat al bij de start vermeld stond, kan niet als nieuwe schade worden aangerekend. 2. Vraag een gedetailleerde opgave van de ingeroepen schade, met bestek of factuur. Zo kan worden nagegaan of het om huurschade, slijtage of overmacht gaat. 3. Bewaar alles op papier. Foto's, e-mails en het bewijs van betaalde huur zijn nuttig als de zaak verder gaat. 4. Stuur een aangetekende brief waarin u de vrijgave vraagt of een voorstel tot verdeling doet. Een formele ingebrekestelling legt vast wanneer en wat u gevraagd hebt. 5. Stap naar de vrederechter als er geen akkoord komt. Die is bevoegd voor huurgeschillen; zijn beslissing volstaat voor de bank om de waarborg vrij te geven. Vóór een procedure kan ook een verzoening voor de vrederechter worden gevraagd.
Een huurder of verhuurder die twijfelt over zijn concrete situatie, kan terecht bij een huurdersbond, een eigenaarsvereniging, het Woonloket van zijn gemeente of een jurist. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch advies.
Tips voor verhuurders en investeerders
Wie een woning koopt om te verhuren, bijvoorbeeld een opknapper die na renovatie op de huurmarkt komt, heeft er belang bij om van in het begin correct te werken:
- laat de huurder de vorm van de waarborg kiezen en zet hem nooit op uw eigen rekening;
- stel de plaatsbeschrijving op tegenspraak op, met foto's, en registreer ze samen met het contract (gratis via MyRent);
- maak een bijvoegsel na grote werken tijdens de huur;
- maak bij het einde een plaatsbeschrijving van uittrede en vergelijk die punt per punt met de intrede;
- houd rekening met de verjaringstermijn van één jaar.
Na een renovatie is het extra belangrijk om de nieuwe staat van de woning nauwkeurig vast te leggen. Wie een woning wil kopen om te renoveren en te verhuren, vindt het actuele aanbod op Levier per provincie, met EPC-label en renovatieverplichting.