Gids koper · Vlaanderen
Een huis kopen met EPC F of E betekent in Vlaanderen dat je een wettelijke opdracht mee koopt: de renovatieplicht, de verplichting om binnen zes jaar na de notariële akte minstens label D te halen. Zulke panden zijn vaak goedkoper, zeker op openbare verkopen. Maar de korting is alleen echt als ze groter is dan de werken die je zelf moet betalen. Hier lees je wat de regel in 2026 inhoudt, wat een boete kost, hoe het in Brussel en Wallonië zit, en hoe je de werken vertaalt naar een voorzichtig maximumbod.
Leestijd : 8 min
De renovatieplicht voor residentiële gebouwen geldt sinds 1 januari 2023. Wie een woning of appartement met EPC-label E of F verwerft via een verkoop, ruil, schenking of inbreng in volle eigendom, moet binnen een vaste termijn minstens label D halen. Hetzelfde geldt bij het vestigen of overdragen van een opstal- of erfpachtrecht. Het bewijs lever je met een nieuw EPC.
De algemene regels staan uitgebreid in onze gids over de renovatieverplichting. Dit artikel gaat over één vraag: wat betekent die plicht voor je bod?
| Onderwerp | Vroeger | Vandaag |
|---|---|---|
| Termijn | 5 jaar na de akte | 6 jaar na de akte, ook voor lopende verplichtingen |
| Verdere verstrenging | Aangekondigd naar strengere labels | Geschrapt: label D blijft het doel |
| Boete residentieel | 500 tot 200.000 euro | 500 tot en met 5.000 euro per residentiële gebouweenheid (Vlaanderen.be) |
Wie in 2026 koopt en een nieuwe verplichting krijgt, heeft dus tot 2032. Controleer de exacte einddatum altijd op basis van de datum van je eigen akte.
De zesjarige termijn start op de datum van het verlijden van de authentieke akte bij de notaris, niet op de dag van je bod of van de compromis.
Let op als de verkoper zelf recent kocht. Liep er al een renovatieplicht, dan krijg je volgens Vlaanderen.be geen nieuwe zes jaar maar alleen de resterende termijn. Voorbeeld uit de officiële toelichting: akte van de vorige eigenaar op 1 februari 2024, dan moet het pand vóór 1 februari 2030 in orde zijn, ook als jij in 2026 koopt. Vraag bij elk pand met label E of F de datum van de vorige overdracht op.
Bij een openbare verkoop (Biddit) is er geen compromis: het pand wordt toegewezen en de notaris stelt de akte van toewijzing op. De officiële pagina beschrijft dit scenario niet apart. Vraag de notaris welke datum voor jouw termijn telt. Die vraag kost niets en voorkomt een foute planning.
Ja, voor elke residentiële wooneenheid. Bij een appartement is het wel lastiger:
Lees daarom de verslagen van de algemene vergadering van de voorbije jaren: ze tonen of er energiewerken gepland of gestemd zijn, en welk deel je als nieuwe eigenaar mee draagt.
Volgens Vlaanderen.be ontstaat de plicht niet bij onder meer:
Een uitzondering bestaat pas als ze op jouw situatie van toepassing is. Reken er niet op zonder bevestiging van je notaris of van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA).
Wie label D niet haalt binnen de termijn, riskeert een administratieve geldboete. Voor een residentiële gebouweenheid vermeldt Vlaanderen.be 500 tot en met 5.000 euro; de vroegere vork van 500 tot 200.000 euro geldt nog voor niet-residentiële eenheden.
Een boete betalen in plaats van renoveren is dus geen strategie. Reken in je budget met de werken, niet met de boete.
De renovatieplicht bij aankoop geldt alleen in het Vlaamse Gewest.
| Gewest | Stand van zaken |
|---|---|
| Vlaanderen | Label E of F bij verwerving: minstens label D binnen 6 jaar na de akte. |
| Brussel | Geen verplicht label bij aankoop. Een energiedoel per woning tegen 2033. Zie onze gids over Brussel. |
| Wallonië | Geen verplichting bij aankoop: de aangekondigde kalender werd eind 2025 opgeschort. Zie onze gids over Wallonië. |
Een slecht energielabel blijft overal een kost: hogere energiefacturen, minder aantrekkelijk voor huurders, en vermoedelijk strengere regels later.
Er bestaat geen vast bedrag om van F naar D te gaan. De kost hangt af van de oppervlakte, het bouwjaar, wat al gebeurd is en hoe ver je van D zit. Verzin geen bedrag: haal het uit de documenten.
De meest gebruikte ingrepen: dakisolatie, hoogrendementsbeglazing, een zuinigere verwarmingsinstallatie, gevel- of spouwmuurisolatie en vloerisolatie. Bij oudere woningen hangen die werken vaak samen met asbest: bekijk het asbestattest voor je begint.
Een pand met label F lijkt een koopje. Dat is het alleen als de korting groter is dan wat je zelf nog moet betalen.
Maximumbod = waarde na renovatie − renovatiekost − marge − aankoopkosten
| Stap | Wat je doet | Waar je het vindt |
|---|---|---|
| 1 | Bepaal de waarde van een vergelijkbaar pand met label D in dezelfde gemeente | Mediaanprijs per gemeente (Statbel), recente verkopen in de buurt |
| 2 | Trek de geraamde renovatiekost af | Raming van aannemer of EPC-deskundige |
| 3 | Trek een veiligheidsmarge af | Je eigen inschatting |
| 4 | Trek de aankoopkosten af | Registratierechten en notaris, of forfaitaire kosten bij een openbare verkoop |
| 5 | Het resultaat is je plafond | Daarboven betaal je te veel |
Lees in het lastenboek of het pand bewoond is, of er erfdienstbaarheden of stedenbouwkundige inbreuken zijn, en wat er over EPC en asbest staat. Op de Biddit-radar van Levier zie je per openbare verkoop de echte aankoopkost, een voorzichtig maximumbod en de risico's uit het lastenboek.
In Vlaanderen betaal je 2% registratierechten op de aankoop van je enige eigen woning als je aan de voorwaarden voldoet. Voor andere aankopen, zoals een tweede woning of een investering, geldt 12%.
| Situatie | Vlaanderen 2026 |
|---|---|
| Enige eigen woning, voorwaarden vervuld | 2% |
| Tweede woning of investering | 12% |
| Openbare verkoop | Forfaitair, samen met de notariskosten, degressief |
Het label verandert het tarief niet, wel je totale budget. Een volledige berekening per gewest vind je op de pagina aankoopkosten.
Dan moet de renovatie mee in je rendement:
Vanaf 1 januari 2030 komt er in Vlaanderen bovendien een minimaal EPC-label voor verhuurde woningen, los van de renovatieplicht. Vergelijk het geschatte rendement per gemeente op de rendementskaart en reken dan met je eigen totale investering.
Zoek je panden die zwaar gerenoveerd moeten worden? Bekijk de krotwoningen.
Deze gids helpt je een beslissing voor te bereiden. Hij is geen juridisch, fiscaal of notarieel advies. Regels en steunmaatregelen veranderen: controleer ze bij Vlaanderen.be, het VEKA of je notaris op het moment van je aankoop. Lees bij een openbare verkoop altijd het volledige lastenboek.
Source : Vlaanderen.be — Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen
Binnen zes jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte. Die termijn werd van vijf naar zes jaar gebracht, ook voor verplichtingen die al liepen.
Nee. De plicht om van label E of F naar minstens label D te gaan blijft bestaan. Wat wegviel, is de geplande verdere verstrenging naar strengere labels.
Ja, voor elke residentiële wooneenheid. Werken aan gemeenschappelijke delen (dak, gevel, centrale verwarming) vragen wel een beslissing van de algemene vergadering van mede-eigenaars.
Dan riskeer je een administratieve geldboete. Volgens Vlaanderen.be bedraagt die voor een residentiële gebouweenheid 500 tot en met 5.000 euro. De boete heft de verplichting niet op: er volgt meteen een nieuwe termijn.
Nee. Volgens Vlaanderen.be valt een erfenis niet onder een verkoop, ruil, schenking of inbreng. Kopen erfgenamen elkaar achteraf uit met een overdracht in volle eigendom, dan kan de plicht wel ontstaan. Een schenking valt er wel onder.
Niet zoals in Vlaanderen. Brussel legt een energiedoel per woning vast tegen 2033, zonder verplicht label bij aankoop. In Wallonië werd de aangekondigde kalender eind 2025 opgeschort.
De plicht ontstaat bij een overdracht in volle eigendom van een woning met label E of F, en een openbare verkoop is zo'n overdracht. Vraag de notaris welke datum bij de toewijzing als start van de zesjarige termijn geldt.
Ja, verkopen blijft altijd mogelijk. Maar de nieuwe koper krijgt geen nieuwe zes jaar: volgens Vlaanderen.be moet hij voldoen binnen de resterende termijn van de vorige eigenaar.