6 % et 21 % de TVA peuvent coexister dans un même immeuble

La Libre écrit le 12 novembre 2026 à 11 h 16 que, dans un même immeuble, la TVA peut être de 6 % et de 21 %. Le SPF Finances plafonne à 175 m² la surface habitable d'une vente après démolition et reconstruction. Sur levier.be, 521 des 806 maisons de gré à gré avec une surface indiquée font 175 m² ou moins.

Par Rédaction Levier

Publié le 12 novembre 2026 à 17:00

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La Libre écrit le jeudi 12 novembre 2026, à 11 h 16, mise à jour à 11 h 59, que la TVA sur un logement neuf peut être de 6 % ou de 21 %, parfois dans le même immeuble. La Libre cite Marleen Porré, responsable du département fiscalité à la fédération de la construction Embuild. Le taux de principe, pour l'achat d'une habitation neuve chez un promoteur, est de 21 %, selon le SPF Finances.

Nous n'avons pas lu la circulaire 2025/C/48, ni le communiqué d'Embuild. Les conditions officielles reprises ici viennent de la page du SPF Finances sur le régime du 1er juillet 2025, de la page « Acheter avec TVA », et de la page de la Vlaanderen sur le taux de 6 %. Les exemples où les deux taux se côtoient sur un même chantier viennent de La Libre. Les montants de levier.be sont des prix demandés, pas des prix de vente.

Ce que écrit La Libre

La Libre rappelle deux conditions pour une rénovation à 6 %, selon Marleen Porré : le bâtiment a au moins dix ans, et il est occupé comme habitation privée après les travaux, même comme résidence secondaire. Un agrandissement reste possible si la surface totale ne dépasse pas le double de la surface initiale. La Libre écrit aussi que l'administration fiscale n'accepte pas un chantier qui ne garderait qu'un mur : les travaux doivent s'appuyer de manière significative sur les anciens murs, sinon c'est une construction neuve.

Pour la démolition suivie d'une reconstruction, La Libre distingue deux cas. L'acheteur occupe le logement comme habitation propre et unique, avec domicile, et sans autre habitation. Ou il s'engage à le mettre en location pendant quinze ans. La surface maximale, selon La Libre, est de 200 m² pour un particulier qui démolit et reconstruit son habitation, et de 175 m² par logement pour un promoteur qui vend. Marleen Porré précise dans La Libre qu'il s'agit de la surface habitable nette : cuisine, chambres et séjour. Couloirs, escaliers, salle de bains et garages n'entrent pas dans ce calcul, toujours selon cette citation. La page du SPF que nous avons lue parle de « superficie totale habitable », sans cette liste de pièces. Nous n'avons pas relu la circulaire qui détaille la mesure.

La Libre ajoute qu'une même personne, ou un même promoteur, doit être présente du début à la fin : achat s'il s'agit d'un promoteur, démolition, reconstruction et vente. Si la démolition a déjà été faite par l'ancien propriétaire, la vente finale se fait à 21 %, selon La Libre.

Les cas où les deux taux se mêlent viennent du même article. Sur un terrain avec deux anciens bâtiments, seul le bloc reconstruit après démolition peut être vendu à 6 %, si les conditions générales sont réunies. Sur deux parcelles voisines réunies, dont une seule était bâtie, La Libre écrit que 50 % du nouveau bâtiment doit se trouver sur l'ancien lot bâti, sinon l'ensemble est à 21 %. Dans un lotissement de dix logements identiques sur cinq terrains dont deux étaient bâtis, seuls les lots posés sur les terrains qui étaient bâtis peuvent être à 6 %. Dans un même immeuble, si le promoteur garde la structure et ajoute des étages, le taux de 21 % s'applique aux appartements ajoutés, selon Marleen Porré citée par La Libre.

En fin d'article, La Libre écrit qu'Embuild demande un taux réduit pour les maisons et appartements neufs jusqu'à 150 m², pour l'habitation unique et pour les logements loués au moins quinze ans. Selon Embuild, cité par La Libre, ce seuil couvrirait environ 70 % des permis de bâtir. La Libre écrit que la N-VA et le MR y seraient surtout favorables, et que le dossier resterait sur la table après l'échec des négociations d'octobre. Nous n'avons pas lu le texte d'Embuild. Rien dans les pages du SPF consultées ce jour ne dit qu'un taux réduit général jusqu'à 150 m² est décidé.

Ce que disent les textes officiels

Le SPF Finances décrit quatre mesures pour la démolition et la reconstruction, en vigueur depuis le 1er juillet 2025, sur tout le territoire belge. Les mesures transitoires d'avant cette date ont pris fin le 30 juin 2025.

Le SPF écrit qu'une déclaration 111 se rentre dans MyMinfin. Une tolérance courait jusqu'au 31 décembre 2025 pour les formulaires qui n'étaient pas encore disponibles. Les déclarations manquantes doivent être introduites au plus tard le 31 janvier 2026. Nous n'avons pas vérifié, fiche par fiche, si une annonce de levier.be porte cette mention.

Acheter une habitation neuve chez un promoteur se fait en principe à 21 %. La même page distingue le logement social : 12 % en cas d'achat auprès d'un CPAS, 6 % auprès d'une société de logement régionale ou d'une société de logement social agréée. La Libre écrit, elle, un taux de 12 % pour le logement social, sans cette distinction. Nous suivons ici la page du SPF.

La page de la Vlaanderen décrit le taux de 6 % pour une rénovation : logement de plus de dix ans, usage privé exclusif ou avec une partie professionnelle accessoire, travaux facturés à l'utilisateur final (propriétaire ou locataire), fourniture et pose des matériaux par le même entrepreneur. Elle écrit aussi que, depuis juillet 2025, la fourniture et la pose d'une installation de chauffage aux combustibles fossiles passent de 6 % à 21 %. Nous n'avons pas ouvert la page du SPF sur le taux de rénovation vers laquelle ce texte renvoie. La page du SPF sur la démolition prévoit, de son côté, une exclusion du taux réduit pour tout ou partie des éléments du chauffage central alimenté par des combustibles fossiles, brûleurs et appareils de régulation compris.

Ce que ça change pour vous

Acheteur. Le taux écrit sur la fiche n'est pas une option à cocher le jour de la visite. Les 175 m² et les 200 m² du SPF sont une surface habitable, pas le chiffre « surface » d'une annonce. Sur levier.be, 521 maisons sur 806 avec une surface indiquée font 175 m² ou moins : cela ne dit pas qu'elles sont éligibles au taux de 6 %. La fiche de Sart-lez-Spa écrit 21 % sur la maison, et 2025 comme année.

Vendeur. Aucune règle nouvelle n'est décidée dans l'article de La Libre. La demande d'Embuild d'un taux réduit jusqu'à 150 m² n'est pas une loi. Elle ne fixe pas le prix de votre annonce.

Propriétaire. Une rénovation à 6 % dépend, selon la page de la Vlaanderen, de l'âge du logement, de l'usage privé et de la facture à l'utilisateur final. Sur levier.be, 840 des 863 maisons de gré à gré avec une année indiquée sont de 2016 ou d'avant. L'année de la fiche n'est pas la date de première occupation, et elle ne prouve pas le taux.

Ce que demandaient les annonces à 16 heures

Méthode Levier : le jeudi 12 novembre 2026, la lecture a commencé à 15 h 59 et s'est terminée à 16 h 01 (heure de Bruxelles). Nous avons lu la liste publique des annonces, type Maison puis type Appartement, ventes, 50 annonces par page, tri par prix croissant. Le compteur des maisons était 2 478. Après retrait des doublons de page, 2 377 fiches maisons restaient. 2 478 moins 2 377 font 101. Pour les appartements, le compteur était 483 et les fiches uniques 474. 483 moins 474 font 9. Une partie du compteur n'était plus sur les pages au moment du défilement.

Nous avons gardé les ventes dont la fiche dit « Vente de gré à gré », avec un prix à partir de 20 000 euros. Cela fait 1 960 maisons et 342 appartements. Une fiche classée maison à 15 000 euros est sortie : c'est un emplacement de parking couvert à Bruxelles, fiche 7230. Une surface compte si la fiche en donne une, supérieure à 0. Toutes les surfaces lues étaient entre 10 et 2 000 m². Pour un nombre pair, la médiane est la moyenne des deux prix du milieu. Pour un nombre impair, c'est le prix du milieu.

Sur 806 maisons avec une surface, 521 font 175 m² ou moins. 521 divisé par 806 égale 0,64640…. Donc 64,640 %, arrondi à un chiffre après la virgule : 64,6 %. La médiane du prix demandé de ces 521 maisons est 215 000 euros : le nombre est impair, c'est le prix du milieu. 619 font 200 m² ou moins. 619 divisé par 806 égale 0,76799…. Donc 76,799 %, arrondi à un chiffre : 76,8 %. La médiane de ces 619 maisons est 230 000 euros. La médiane des 1 960 maisons, avec ou sans surface, est 237 000 euros : les deux prix du milieu sont 235 000 et 239 000, la moyenne est 237 000. Ce ne sont pas les mêmes groupes.

En Wallonie, 359 est impair : la médiane est le prix du milieu, 180 000 euros. En Flandre, 159 est impair : 295 000 euros. À Bruxelles, trois maisons seulement indiquent 175 m² ou moins. La médiane de 450 000 euros est le prix du milieu de ces trois fiches. C'est trop peu pour un prix de région. Maisons : Hainaut, Liège, Flandre orientale et Flandre occidentale.

Appartements de gré à gré, même heure : 342 fiches, médiane 220 000 euros (les deux prix du milieu sont tous les deux 220 000). Avec une surface : 181. 177 font 175 m² ou moins. 177 divisé par 181 égale 0,9779…. Donc 97,79 %, arrondi à un chiffre : 97,8 %. La médiane du prix demandé de ces 177 appartements est 235 000 euros. Les quatre autres indiquent 253, 325, 335 et 393 m². Là non plus, ce n'est pas la surface habitable du fisc.

En Wallonie, 91 est impair : 185 000 euros. En Flandre, 77 est impair : 285 000 euros. À Bruxelles, les 9 appartements avec une surface sont tous à 175 m² ou moins, médiane 260 000 euros. Neuf fiches, c'est un petit nombre.

Année de construction, maisons de gré à gré, entre 1800 et 2026 : 863 fiches. 840 sont de 2016 ou d'avant. 840 divisé par 863 égale 0,9733…. Donc 97,33 %, arrondi à un chiffre : 97,3 %. La médiane de ces 863 années est 1960. Appartements : 219 fiches avec une année, 194 de 2016 ou d'avant. 194 divisé par 219 égale 0,8858…. Donc 88,58 %, arrondi à un chiffre : 88,6 %. La page de la Vlaanderen parle d'un logement de plus de dix ans. Une fiche de 2016 n'est pas, à elle seule, la preuve que la première occupation date de dix années civiles.

Annonces de notaire, parmi ces ventes de gré à gré : 1 497 maisons, médiane 228 900 euros (nombre impair, prix du milieu). 247 appartements, médiane 215 000 euros. Maisons de notaire, appartements de notaire, maisons de notaire dans le Hainaut, maisons de notaire dans la province de Liège et appartements de notaire dans le Hainaut.

Une fiche qui écrit 21 %

À Sart-lez-Spa (Jalhay), la fiche 27517, vente de gré à gré, Immo Notaire, demande 499 000 euros. Le texte sépare le terrain et la maison : « Terrain : 60.000€ soumis aux droits d'enregistrement (3%*sous conditions) Maison : 439.000€ soumis au régime TVA (21%) ». 60 000 plus 439 000 égale 499 000. L'année indiquée est 2025. La surface indiquée est 211 m². Nous ne confirmons pas le taux de 3 % écrit sur le terrain : la page du SPF que nous avons lue parle de 12,5 % de droits d'enregistrement sur un terrain en Wallonie lorsque la TVA ne s'applique pas au terrain. Le 3 % de la fiche reste la phrase du vendeur.

Sur les 439 000 euros que la fiche soumet à 21 % : 439 000 fois 0,21 égale 92 190 euros. 439 000 fois 0,06 égale 26 340 euros. 92 190 moins 26 340 égale 65 850 euros. Ce second chiffre est une multiplication. La fiche écrit 21 %, pas 6 %. Une maison dont la fiche indique 2025 n'a pas dix ans. Le taux de 6 % de la page de la Vlaanderen vise une rénovation d'un logement plus ancien. Le régime de démolition et reconstruction du SPF a d'autres conditions, que cette fiche ne dit pas remplies.

À Écaussinnes, la fiche 27706, appartement neuf, vente de gré à gré, demande 295 000 euros « hors frais et hors TVA », pour 102 m². 102 est inférieur à 175. La fiche ne dit pas le taux, et elle ne dit pas que l'immeuble remplace un bâtiment démoli. Nous ne calculons pas 21 % sur 295 000 euros : la page du SPF rappelle que le terrain peut suivre un autre régime que le bâtiment, et cette fiche ne sépare pas les deux.

La photo montre l'arrière de l'ancienne tour Belgacom, Keizer Karelstraat à Gand, le 6 mars 2023, pendant la restauration et la transformation en appartements. Ce n'est pas une annonce. Ce n'est pas un immeuble où nous aurions vérifié deux taux de TVA. Maisons à vendre à Gand.

Questions fréquentes

Les 175 m² lus sur levier.be sont-ils le plafond du SPF ?

Non. Le SPF Finances parle d'une superficie habitable totale d'au plus 175 m² pour une vente après démolition et reconstruction, dans deux des cas du régime du 1er juillet 2025. Sur levier.be, 521 des 806 maisons de gré à gré avec une surface indiquée font 175 m² ou moins. C'est la surface écrite par le vendeur, pas la surface habitable du fisc, et pas une décision de taux.

La maison neuve de Sart-lez-Spa est-elle à 6 % ?

La fiche 27517 écrit 21 % sur 439 000 euros pour la maison, et 2025 comme année. 439 000 fois 0,21 égale 92 190 euros. Le taux de 6 % décrit par la Vlaanderen pour une rénovation vise un logement de plus de dix ans. La comparaison avec 26 340 euros est une multiplication sur la même base, pas le taux de cette fiche.

Que montre la photo ?

L'arrière de l'ancienne tour Belgacom, Keizer Karelstraat à Gand, le 6 mars 2023, pendant la transformation en appartements. Photographe : Spotter2. Ce n'est pas un bien à vendre, et ce n'est pas la preuve que deux taux de TVA s'y appliquent.

Lire aussi

• Maisons à vendre
• Appartements à vendre
• Annonces de notaire, maisons

Sources : La Libre, 12 novembre 2026, 11 h 16, mise à jour 11 h 59 ; SPF Finances, régime du 1er juillet 2025 ; SPF Finances, acheter avec TVA ; Vlaanderen.be, taux de 6 % pour la rénovation et la démolition-reconstruction ; annonces de levier.be, maisons et appartements (12 novembre 2026, lecture de 15 h 59 à 16 h 01). La circulaire 2025/C/48 et le texte d'Embuild n'ont pas été lus.

Rédaction Levier. Les taux de 6 % et de 21 % cités comme règles viennent du SPF Finances ou de la page de la Vlaanderen. Les exemples où les deux taux se côtoient viennent de La Libre. Les médianes de levier.be sont des prix demandés de gré à gré, pas des prix de vente et pas une estimation des appartements de la photo.