Draait u straks zelf op voor vervuilde grond? Wat de Vlaamse bodemplannen betekenen voor bouwgrond en een huis te renoveren

De vastgoedsector vreest dat wie te goeder trouw vervuilde grond koopt, zijn bescherming verliest. Wat zegt het Bodemdecreet vandaag, wat ligt er echt op tafel, en wat kost een sanering op een gewone bouwgrond van levier.be? Bij 1 meter afgraven gaat het om 36 tot 53 procent van de vraagprijs.

Door Rachid Bouhmou, Redactie Levier

Gepubliceerd op 9 november 2026

Bijgewerkt op 9 november 2026

Een fout melden

Wie vandaag in Vlaanderen te goeder trouw een vervuilde grond koopt, hoeft die vervuiling niet zelf op te ruimen. Die bescherming staat volgens de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (BVS) op de helling. Op maandag 9 november 2026 waarschuwt de BVS in HLN en Het Nieuwsblad dat nieuwbouw daardoor « tienduizenden euro's » duurder kan worden.

Wat is beslist, en wat niet? Levier legde de waarschuwing naast het Bodemdecreet, de beslissingen van de Vlaamse regering en 226 bouwgronden te koop op levier.be. Ook wie een huis te renoveren koopt, staat op een grond: het bodemattest geldt voor elke verkoop.

Wat zegt de wet vandaag over vervuilde grond?

Sinds het Bodemsaneringsdecreet van 1995 geldt in Vlaanderen het principe « de vervuiler betaalt ». De huidige regels staan in het Bodemdecreet van 27 oktober 2006. Volgens de OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, moet een eigenaar geen beschrijvend bodemonderzoek of sanering uitvoeren als hij aantoont dat hij aan drie voorwaarden samen voldoet:

De vrijstelling staat in de artikelen 12 en 23 van het decreet (bij overdracht: artikelen 105 en 110). Let op: de OVAM kan de eigenaar toch laten saneren als een rechtsvoorganger de vervuiling veroorzaakte of als ze ontstond toen die de grond bezat. Wie een grond van een familielid kocht of erfde, gaat dus best na wat er vroeger op het perceel gebeurde.

Wat wil de Vlaamse regering veranderen?

Twee dingen lopen door elkaar.

Wat beslist is. Op 16 oktober 2026 keurde de Vlaamse regering, op voorstel van minister Jo Brouns, een wijziging van het Bodemdecreet definitief goed. Ze bevat twee maatregelen: een moedervennootschap kan mee saneringsplichtig worden bij grootschalige ernstige vervuiling als de dochter onvoldoende geld heeft, en de OVAM kan een financiële zekerheid afdwingen met een dwangbevel en een wettelijke hypotheek. Het ontwerp werd op 20 oktober 2026 ingediend in het Vlaams Parlement. Beide maatregelen gaan over vennootschappen en financiële zekerheden, niet over de vrijstelling van de onschuldige eigenaar.

Wat de sector vreest. De BVS zegt dat in een bredere hervorming « het idee op tafel » ligt om wie een grond koopt die achteraf vervuild blijkt, zelf te laten betalen. Een tekst daarvan is niet gepubliceerd. Volgens HLN wordt de herziening door de administratie « nog grondig onderzocht ». Tot er een ontwerp ligt, blijft de vrijstelling voor de onschuldige eigenaar gewoon gelden.

Hoeveel kost een sanering op een gewone bouwgrond?

De BVS noemt in HLN « al snel 100 tot 150 euro per kubieke meter », afhankelijk van het type vervuiling. Dat is een schatting van de sector, geen officieel tarief. Levier legde die bedragen naast de bouwgronden die op levier.be te koop staan.

Méthode Levier: op maandag 9 november 2026 tussen 7.38 en 7.39 uur (Brusselse tijd) lazen we alle verkoopzoekertjes op levier.be in de vijf Vlaamse provincies uit. We hielden percelen over die als bouwgrond, kavel of woonzone omschreven worden, tussen 150 en 3.000 m², met vraagprijs en oppervlakte, zonder landbouw- of bosgrond en zonder dubbels: 226 bouwgronden.

Voor de 102 gronden van 400 tot 800 m² (mediaan 594 m², 168.500 euro) rekenden we wat 1 meter diep afgraven over het hele perceel zou kosten:

• aan 100 euro per m³: mediaan 35,6 procent van de vraagprijs; bij 13 van de 102 gronden de helft of meer;
• aan 150 euro per m³: mediaan 53,4 procent; bij 57 van de 102 gronden de helft of meer.

Lees dit juist: dit is een rekenvoorbeeld, geen voorspelling. De meeste gronden zijn niet vervuild, en een vervuiling zit zelden over het hele perceel. Het toont wel waarom een kandidaat-koper wil weten wie betaalt als er toch iets opduikt.

Casus: een kavel van 6 are in Denderhoutem

Op levier.be staat een perceel voor halfopen bebouwing in Denderhoutem (Haaltert, Oost-Vlaanderen): lot 3, 6 are (600 m²), vraagprijs 165.000 euro, verkoop uit de hand via een notaris. Het zoekertje vermeldt « geen watergevoelig openruimtegebied ».

• Rekenvoorbeeld van de BVS toegepast: 600 m² × 1 meter = 600 m³. Aan 100 tot 150 euro per m³ is dat 60.000 tot 90.000 euro, of 36 tot 55 procent van de vraagprijs.
• Vandaag: blijkt de grond na de aankoop vervuild en voldoet de koper aan de drie voorwaarden, dan draait hij daar niet voor op.
• Wat u nu al kunt doen: het bodemattest lezen (staat de grond in het grondeninformatieregister?) en bij de gemeente vragen of het een risicogrond is.

Dit is geen oordeel over dit perceel: het zoekertje vermeldt niets over vervuiling. Het bedrag is een rekenvoorbeeld met de cijfers van de sector.

Geldt dit ook voor een huis te renoveren?

Ja. Het bodemattest is nodig bij elke overdracht van een grond, bebouwd of onbebouwd, en ook bij een appartement. Het moet er zijn vóór het compromis. Bij een erfenis is het niet nodig.

Een oude woning heeft vaak een stookolietank, en de BVS noemt benzeenresten van een lekkende stookolietank als voorbeeld van lichtere vervuiling. Op levier.be vermelden op 9 november 2026 40 van de 941 Vlaamse huizen te koop (4,3 procent) stookolie of mazout in hun zoekertje. Bij de huizen te renoveren is dat 19 van de 282 (6,7 procent).

Wat het bodemattest wel en niet zegt:

1. « Niet-dossiergebonden » attest: de OVAM heeft geen gegevens over de grond. Dat betekent volgens Vlaanderen.be uitdrukkelijk niet dat de bodem niet vervuild is. 2. Risicogrond: waren er activiteiten met risico op bodemvervuiling, dan moet de verkoper eerst een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren. 3. Termijn: 14 dagen voor een niet-dossiergebonden attest, 60 dagen als de grond in het register staat. Vraag het tijdig aan via het Vastgoedinformatieplatform.

Wat doet u als koper nu best?

1. Lees het bodemattest vóór u een bod doet, ook bij een openbare notariële verkoop: vraag het op bij de notaris. 2. Vraag de gemeente of het perceel in de inventaris van risicogronden staat. 3. Vraag naar de stookolietank: ondergronds of bovengronds, nog in gebruik, geleegd of verwijderd, met welk attest. 4. Volg het debat: zolang er geen ontwerp van decreet over de onschuldige eigenaar ligt, gelden de huidige vrijstellingsregels.

Lees ook

• Antwerpse bouwcode: wat verandert er voor uw huis te renoveren?
• Mag u de huur inhouden als uw huurwoning gebreken heeft?
• Gids renovatieplicht

Bronnen: Bodemdecreet van 27 oktober 2006 (Codex Vlaanderen) ; OVAM, vrijstelling van saneringsplicht ; Vlaamse regering, beslissing van 16 oktober 2026: wijziging Bodemdecreet ; Vlaams Parlement, ontwerp van decreet 1033 (2026-2027) ; Vlaanderen.be, bodemattest ; OVAM, welke gegevens staan op het bodemattest? (geraadpleegd op 9 november 2026) ; HLN, « Nieuwbouw dreigt tienduizenden euro's duurder te worden met nieuwe Vlaamse bodemregels », 9 november 2026 ; Het Nieuwsblad, 9 november 2026 ; zoekertjes Levier, vijf Vlaamse provincies (9 november 2026, 7.38–7.39 uur).

Redactie Levier. Dit artikel vat het Bodemdecreet en officiële pagina's samen, aangevuld met zoekertjes op levier.be; het is geen juridisch advies en geen oordeel over een zoekertje. De prijzen zijn vraagprijzen. De saneringskosten zijn een rekenvoorbeeld met de bedragen die de BVS noemt.