Aannemer failliet met uw voorschot? Wanneer de wet-Breyne u beschermt, en waarom vaak niet bij renovatie

Twee ex-zaakvoerders van het failliete bouwbedrijf Sua Casa uit Roeselare moeten voor de rechter komen; 37 werven bleven onafgewerkt. De wet-Breyne beperkt het voorschot tot 5 procent, maar geldt niet als u zelf aannemers kiest voor een huis dat u al bezit. Zo beschermt u zich.

Door levier.be

Gepubliceerd op 29 oktober 2026

Bijgewerkt op 29 oktober 2026

Een fout melden

De raadkamer van Kortrijk verwijst twee voormalige zaakvoerders van het failliete bouwbedrijf Sua Casa uit Roeselare door naar de correctionele rechtbank, meldde VRT NWS op woensdag 28 oktober 2026. Ze worden onder meer vervolgd voor oplichting en valsheid in geschrifte. Het onderzoek ging over 37 onafgewerkte werven. Gezinnen betaalden tienduizenden euro aan voorschotten, in één geval tot 120.000 euro, en bleven achter met een onbewoonbare ruwbouw.

De verdediging betwist de feiten: "Dit is geen strafdossier, maar een bouwdossier", zegt advocaat Hannes Colpaert. Voor beide mannen geldt het vermoeden van onschuld. Het dossier roept wel een vraag op die elke bouwer of verbouwer zich stelt: hoeveel voorschot mag een aannemer vragen, en wanneer bent u beschermd als hij failliet gaat? Het antwoord hangt sterk af van het soort contract. Voor wie een huis te renoveren koopt en zelf aannemers kiest, geldt de strengste bescherming vaak niet.

Kerncijfers

Wat is er gebeurd bij Sua Casa?

Bouwpromotor Sua Casa uit Roeselare ging in april 2023 failliet. Kort daarna dienden klanten die zich opgelicht voelden strafklachten in. Volgens VRT NWS kregen sommigen nadien rechtstreeks facturen van leveranciers die Sua Casa met hun voorschot had moeten betalen. Het Nieuwsblad vermeldt ook verduistering en misbruik van vennootschapsgoederen bij de tenlasteleggingen.

De verdachten houden vol dat het faillissement te wijten was aan externe factoren en aan de stijgende prijzen van bouwmaterialen. Een van hen trok zich nog vóór het faillissement terug uit het bedrijf. Zijn advocaat vindt dat de zaak voor een burgerlijke rechter hoort. De rechtbank moet nu oordelen. Of de contracten van Sua Casa onder de wet-Breyne vielen, is een vraag voor de rechter; daar doen wij geen uitspraak over.

Wanneer beschermt de wet-Breyne u?

De wet van 9 juli 1971, de wet-Breyne, geldt als u een woning in België laat bouwen of koopt op plan, ook bij een sleutel-op-de-deurwoning. Ze geldt ook bij de koop van een bestaande woning die de verkoper nog uitbreidt of grondig verbouwt. Dan moeten de werken minstens 80 procent van de verkoopprijs en meer dan 18.600 euro bedragen, aldus de FOD Economie.

De wet geldt niet in twee situaties die voor kopers van een huis te renoveren belangrijk zijn:

• u sluit aparte contracten met verschillende aannemers, bijvoorbeeld een voor de ruwbouw, een voor het dak en een voor de verwarming;
• u laat werken uitvoeren in een woning die u al bezit. Die werken horen dan niet bij een overdracht van eigendom.

Wie dus eerst een oud huis koopt en het daarna laat renoveren, valt in de meeste gevallen buiten de wet-Breyne.

Welke garanties krijgt u onder de wet-Breyne?

Volgens de FOD Economie zijn dat de belangrijkste waarborgen:

• het voorschot bij ondertekening bedraagt hoogstens 5 procent van het contract;
• de rest betaalt u in schijven, die nooit hoger mogen liggen dan de waarde van de uitgevoerde werken;
• de totaalprijs ligt vooraf vast, met een herziening alleen onder voorwaarden;
• er zijn twee opleveringen: een voorlopige en, minstens een jaar later, een definitieve;
• de aannemer of verkoper is tien jaar aansprakelijk voor ernstige gebreken aan de stabiliteit of stevigheid;
• er is een verplichte financiële waarborg voor het geval de onderneming haar verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld bij een faillissement.

Een erkende aannemer stelt een borgtocht van 5 procent van de prijs van het gebouw. Dat kan in geld bij de Deposito- en Consignatiekas via e-DEPO, legt de FOD Financiën uit. Is de aannemer of verkoper niet erkend, dan eist artikel 12 van de wet een waarborg voor de voltooiing van de werken of voor de terugbetaling. Wordt de wet niet nageleefd, dan kan het contract of de clausule nietig zijn.

Een rekenvoorbeeld. U tekent een bouwcontract van 300.000 euro dat onder de wet-Breyne valt. Bij ondertekening betaalt u hoogstens 15.000 euro. Daarna betaalt u per uitgevoerde fase. Daarnaast stelt een erkende aannemer een borgtocht van 5 procent van de prijs van het gebouw, bij een gebouw van 300.000 euro dus 15.000 euro.

Wat als u een huis te renoveren koopt en zelf aannemers kiest?

Dan beschermt vooral uw eigen contract u. De FOD Economie geeft enkele controles die u vooraf zelf kunt doen:

• KBO: controleer de inschrijving van de aannemer in de Kruispuntbank van Ondernemingen via KBO Public Search.
• Sociale en fiscale schulden: u kunt online nagaan of een onderneming schulden heeft bij de fiscus of de sociale zekerheid. Dat kan wijzen op financiële problemen.
• Erkenning: erkenning is alleen verplicht voor openbare werken, maar betekent wel dat de financiële draagkracht van de aannemer werd onderzocht.
• Tienjarige verzekering: voor de bouw of renovatie van een woning waarvoor een architect verplicht is en de bouwvergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd, moeten aannemer en architect verzekerd zijn voor hun tienjarige aansprakelijkheid. Vraag het attest vóór de start van de werken.
• Betalingen: spreek een klein voorschot af en betaal daarna per uitgevoerde fase, op basis van een staat van de werken.

Wat verandert er vanaf 1 september 2027?

Op 28 oktober 2026 herinnerde notaris.be eraan dat het nieuwe Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2027 in werking treedt. Het geldt in principe alleen voor overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. Aanneming valt dan onder een gemeenschappelijke regeling voor dienstencontracten.

Voor kopers verandert vooral de regeling bij gebreken. Een gebrek moet binnen tien jaar na de levering aan het licht komen. Na uw melding hebt u in principe twee jaar om naar de rechter te stappen, met een uiterste grens van tien jaar en drie maanden na de levering. Voor contracten die u vandaag tekent, gelden nog de huidige regels.

Hoeveel huizen te renoveren staan er in West-Vlaanderen te koop?

Methode Levier: op 29 oktober 2026 tussen 07.39 en 07.40 uur (Brusselse tijd) lazen we alle 3.802 verkoopzoekertjes op levier.be per provincie uit. We hielden de huizen en villa's met een vraagprijs van minstens 20.000 euro over en telden de EPC-labels en de zoekertjes die renovatie of opknappen vermelden.

Bijna de helft van de huizen te koop in Vlaanderen vraagt dus werk. Wie zo'n huis koopt met label E of F, valt bovendien onder de renovatieverplichting. Dat zijn vaak net de werven waarbij een koper zelf meerdere aannemers inschakelt, en dus buiten de wet-Breyne valt.

Lees ook

• Lagere btw op nieuwbouw tot 150 m²? Wat het verandert, ook voor een huis te renoveren
• Burenpremie in Rumst: hoeveel krijgt u als u samen met de buren isoleert?
• Verwaarloosde woning kopen in België: waar let u op?

Bronnen: VRT NWS en Het Nieuwsblad (28 oktober 2026); wet van 9 juli 1971 (wet-Breyne), Justel; FOD Economie, wet-Breyne; FOD Economie, hoe een aannemer zoeken; FOD Economie, tienjarige aansprakelijkheidsverzekering; FOD Financiën, borgtocht wet-Breyne; notaris.be, Boek 7 (28 oktober 2026); zoekertjes Levier (29 oktober 2026).

Redactie Levier. Dit artikel geeft algemene informatie en is geen juridisch of fiscaal advies.