Lagere btw op nieuwbouw tot 150 m²? Wat het verandert, ook voor een huis te renoveren

De bouwfederatie Embuild vraagt in het federale begrotingsoverleg een verlaagde btw op nieuwbouwwoningen tot 150 m². Vandaag is dat 21 procent. Op Levier is 42 procent van de Vlaamse huizen te koop met een opgegeven oppervlakte 150 m² of kleiner. Wie een huis te renoveren koopt, heeft vaak nu al recht op 6 procent.

Door Rachid Bouhmou, Redactie Levier

Gepubliceerd op 26 oktober 2026

Bijgewerkt op 26 oktober 2026

Een fout melden

Een nieuwbouwhuis of -appartement tot 150 m² moet onder een verlaagd btw-tarief vallen. Dat vraagt de bouwfederatie Embuild op 25 oktober 2026 aan de federale regering, die nog over de begroting onderhandelt. Met een grens van 150 m² valt volgens Embuild ongeveer 70 procent van de bouwvergunningen onder de regeling. Vandaag betaalt wie nieuw bouwt of koopt 21 procent btw. De Tijd schreef dezelfde dag dat het onzeker is of de regering een btw-verlaging nog overweegt, nu een bredere btw-hervorming van tafel is. Wat betekent dat voor kopers, en waarom kan een huis te renoveren vandaag al goedkoper uitvallen?

Kerncijfers

Wat Embuild precies vraagt

Embuild wil een verlaagd btw-tarief voor de bouw en de aankoop van de enige en eigen woning, en voor woningen die minstens vijftien jaar worden verhuurd, telkens met een oppervlaktegrens. Die grens moet volgens de federatie minstens 150 m² zijn. "Met een te strenge oppervlaktevoorwaarde zou de maatregel louter symbolisch blijven", zegt CEO Niko Demeester in het persbericht.

De federatie geeft zelf een voorbeeld: een nieuwbouwproject van 350.000 euro, waarvan 70.000 euro voor de grond en 280.000 euro voor de bouw. De btw op de bouwkosten alleen bedraagt dan bijna 59.000 euro (precies 58.800 euro). Embuild wijst er ook op dat het aantal bouwvergunningen op het laagste niveau sinds 2002 staat en dat de huurmarkt maar 26 procent van het woningaanbod uitmaakt. Voor sommige huurwoningen melden zich 60 tot 70 kandidaten.

Welk tarief Embuild precies wil, staat niet in het persbericht. Ook de oppervlaktegrens, de voorwaarden en de startdatum hangen af van een begrotingsakkoord dat er nog niet is.

Wat geldt vandaag al: 6 procent bij renovatie en heropbouw

Een verlaagd tarief bestaat al, maar niet voor gewone nieuwbouw op een bouwgrond. Volgens Vlaanderen.be kunt u een woning renoveren tegen 6 procent btw als ze ouder is dan 10 jaar en (bijna) alleen als privéwoning dient. Ook afbraak en heropbouw kan tegen 6 procent. De FOD Financiën somt de voorwaarden op die sinds 1 juli 2025 gelden:

Vlaanderen.be vermeldt daarnaast heropbouw door een bouwheer die zelf minstens 15 jaar verhuurt aan dezelfde persoon die er zijn domicilie heeft. Een huis te renoveren kopen is dus vaak de manier om vandaag al aan 6 procent btw te bouwen, op de werken.

Op Levier staan 23 Vlaamse zoekertjes die afbraak, sloop, heropbouw of een nieuwbouwproject vermelden (17 huizen en 6 bouwgronden). Eén verkoper in Dentergem schrijft het er letterlijk bij: "Mogelijkheid tot heropbouw aan 6% BTW", vraagprijs 270.000 euro. Levier geeft geen oordeel over dat zoekertje; of de voorwaarden vervuld zijn, hangt af van de koper.

Rekenvoorbeeld: 280.000 euro bouwkosten

We nemen de bouwkosten uit het voorbeeld van Embuild: 280.000 euro, zonder btw. Het tarief dat de regering eventueel kiest, is niet bekend. Daarom rekenen we drie tarieven door die vandaag in het Belgische btw-stelsel bestaan.

Voor wie een huis te renoveren koopt, ligt het anders. Op de aankoop van een bestaande woning betaalt u geen btw maar registratierechten. Btw speelt pas op de werken: bij 100.000 euro renovatiewerken aan een woning ouder dan 10 jaar betaalt u 6.000 euro btw in plaats van 21.000 euro, als alle voorwaarden vervuld zijn.

Wat de cijfers van Levier tonen

Op 26 oktober 2026, om 8.19 uur, lazen we alle zoekertjes in de vijf Vlaamse provincies via de publieke API van Levier (GET /api/listings?province=…, alle pagina's, elke fiche één keer). Dat leverde 1.081 woningen op: 869 huizen, 193 appartementen en 19 villa's. Een oppervlakte (het veld surface, zoals opgegeven door de verkoper) staat bij 371 huizen en villa's en bij 99 appartementen. Let op: dat is niet altijd de bewoonbare oppervlakte zoals de fiscus die meet.

• Huizen en villa's: mediaan 163 m². 157 zijn 150 m² of kleiner (42 procent), 217 zijn 175 m² of kleiner, 266 zijn 200 m² of kleiner.
• Appartementen: mediaan 94 m². 93 van de 99 zijn 150 m² of kleiner.
• Huizen te renoveren (tekst bevat onder meer "te renoveren", "renovatiewoning" of "opknapper") met oppervlakte: 133, mediaan 157 m² en 225.000 euro. 62 zijn 150 m² of kleiner, 104 zijn 200 m² of kleiner.
• Bouwjaar: bij 850 woningen staat een geldig bouwjaar. 816 zijn gebouwd in 2016 of vroeger. Het mediane bouwjaar is 1966.

Huizen van 150 m² of kleiner, per provincie:

Het aandeel van die huizen van 150 m² of kleiner is 40,5 procent in Antwerpen, 40,0 in Vlaams-Brabant, 49,0 in West-Vlaanderen, 42,6 in Oost-Vlaanderen en 33,9 in Limburg.

Het aanbod op Levier bestaat vooral uit bestaande woningen, niet uit nieuwbouw. De cijfers zeggen dus niets over welke nieuwbouwprojecten onder een nieuwe regel zouden vallen. Ze tonen wel dat een grens van 150 m² dicht bij de mediane gezinswoning ligt die vandaag te koop staat.

Lees ook

Heeft Vlaanderen 600.000 nieuwe woningen nodig tegen 2050? Dit zeggen de cijfers. Vlaanderen telt meer dan 1 miljoen appartementen: is een huis te renoveren nog goedkoper?. Instabiele woning in Koningshooikt 's nachts gesloopt: wat koper en eigenaar moeten weten.

Bronnen: Embuild, "Btw-verlaging moet gelden voor minstens 70% van de nieuwbouw", 25 oktober 2026 ; FOD Financiën, afbraak en heropbouw: regeling vanaf 1 juli 2025 ; Vlaanderen.be, btw-tarief van 6% bij renovatie en sloop en heropbouw van woningen ; De Tijd, 25 oktober 2026 ; publieke API van levier.be, lezing van 26 oktober 2026, 8.19 uur.