Bouwgrond verkopen als particulier: Notaris blijft nodig

Een particulier kan in België een bouwgrond te koop zetten zonder makelaar. De overdracht is pas tegenstelbaar aan derden als een notaris of een rechter de akte erkent, volgens artikel 3.31 van het Burgerlijk Wetboek. In Vlaanderen hoort er een bodemattest bij, in Wallonië een uittreksel uit de BDES.

Door Rachid Bouhmou

Gepubliceerd op 15 november 2026 om 12:45

Bijgewerkt op 15 november 2026 om 13:30

Een fout melden

Een particulier kan in België een bouwgrond te koop zetten zonder makelaar. Maar zolang de akte niet is overgeschreven, kan de koper zijn eigendom niet tegenwerpen aan derden. Daarvoor erkent een notaris of een rechter de akte.

Wat de wet vraagt

Artikel 3.30 van het Burgerlijk Wetboek laat akten tussen levenden die een zakelijk recht op een onroerend goed overdragen, volledig overschrijven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Zonder die overschrijving is zo'n akte niet tegenstelbaar aan derden te goeder trouw die een concurrerend recht op het goed hebben.

Artikel 3.31 beperkt de vorm. Alleen vonnissen, authentieke akten en akten onder private handtekening die in rechte of voor een notaris erkend zijn, worden tot de overschrijving toegelaten. De notaris die de akte verlijdt, vraagt die formaliteit binnen vijftien dagen.

Notaris.be schrijft dat alleen een notariële akte wordt overgeschreven, en een onderhandse verkoopovereenkomst niet. Die overeenkomst, ook compromis genoemd, kan tot stand komen zonder makelaar. Hulp van een professional bij het opstellen is aan te raden, maar niet verplicht.

Bouwgrond in Vlaanderen en Wallonië

Notaris.be schrijft dat u in Vlaanderen niet op elke grond mag bouwen. Dat een perceel in woongebied ligt, volstaat niet. Of een grond bebouwbaar is, blijkt uit een goedgekeurde omgevingsvergunning die niet vervallen is. Een stedenbouwkundig attest geeft informatie over de haalbaarheid van een project, vóór die vergunning.

OVAM schrijft dat een bodemattest nodig is vóór het sluiten van een overdrachtsovereenkomst van een grond, voor een risicogrond en voor een grond die dat niet is. Het attest vermeldt wat OVAM over de bodemkwaliteit weet. Het zegt niet dat het perceel bebouwbaar is.

In Wallonië geldt een ander document. Volgens de Waalse administratie voor bodembescherming vraagt wie een grond verkoopt een conform uittreksel aan uit de databank van de bodemtoestand (BDES). Twee van de percelen hieronder, in Roisin en Borgworm, liggen in Wallonië.

Vraagprijzen op levier.be

Vijf bouwgronden stonden zondag 15 november om 12.40 uur op levier.be, door de eigenaar zelf geplaatst. Het zijn vraagprijzen, geen prijzen uit een verkoopakte, en te weinig percelen om er een marktprijs uit af te leiden.

Wie liever koopt via een notaris, vindt ook notariële zoekertjes voor bouwgrond in Bierbeek en Kapelle-op-den-Bos.

Wat verandert er voor u

Verkoper zonder makelaar. U bepaalt de prijs en u spreekt de bezoeken af. Voor de overschrijving erkent een notaris de akte, of een rechter doet dat. Vraag vóór de overeenkomst het bodemattest aan in Vlaanderen, of het BDES-uittreksel in Wallonië. De stappen staan op bouwgrond verkopen als particulier.

Koper. Een ondertekende overeenkomst tussen twee personen beschermt u niet tegen derden zolang ze niet is overgeschreven. Vraag het bodemattest (Vlaanderen) of het BDES-uittreksel (Wallonië), en kijk in Vlaanderen of er een omgevingsvergunning is die niet vervallen is.

Eigenaar van een perceel in woongebied. Die ligging alleen maakt het geen bouwgrond. Notaris.be verwijst naar de omgevingsvergunning.

Vraag

Is een perceel in woongebied een bouwgrond?

Niet automatisch, in Vlaanderen. Notaris.be schrijft dat woongebied onvoldoende is om te mogen bouwen. Of de grond bebouwbaar is, blijkt uit een goedgekeurde omgevingsvergunning die niet vervallen is. Een stedenbouwkundig attest geeft daarvoor informatie, vóór de vergunning.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek, boek 3, artikelen 3.30 en 3.31, Justel, wet van 4 februari 2020: overschrijving van akten tussen levenden die een zakelijk recht op een onroerend goed overdragen; zonder overschrijving niet tegenstelbaar aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht; alleen vonnissen, authentieke akten en onderhandse akten erkend in rechte of voor notaris; de notaris vraagt de formaliteit binnen vijftien dagen.
• Notaris.be, wat de notaris doet bij een verkoop: alleen een notariële akte wordt overgeschreven, een onderhandse verkoopovereenkomst niet.
• Notaris.be, waarom een authentieke akte: hulp van een professional bij het opstellen van de overeenkomst is aan te raden en niet verplicht.
• Notaris.be, een bouwgrond kopen: in Vlaanderen volstaat woongebied niet; bebouwbaarheid blijkt uit een goedgekeurde, niet-vervallen omgevingsvergunning; een stedenbouwkundig attest informeert vóór die vergunning.
• OVAM, welke gegevens staan op het bodemattest: bodemattest nodig vóór de overdrachtsovereenkomst van een grond, risicogrond of niet; het vermeldt de bodemgegevens die OVAM kent en zegt niet dat het perceel bebouwbaar is.
• Waalse administratie, Directie bodembescherming (SPW): wie een grond verkoopt, vraagt een conform uittreksel uit de databank van de bodemtoestand (BDES) aan.
• Levier, 15 november 2026 om 12.40 uur (Europa/Brussel): openbare zoekopdracht, verkoop, type terrein, bron particulier, België, 5 lijnen, allemaal door de plaatser zelf ingediend. Prijzen: 95.000 euro Roisin (7387) indicatief, 110.000 euro Waremme (4300) vast, 169.000 euro Tongeren (3700) indicatief, 255.000 euro Kapelle-op-den-Bos (1880) zonder vermelding vast of indicatief, 495.000 euro Bierbeek (3360) indicatief. Vraagprijzen, geen akteprijzen.

Rachid Bouhmou.

Zet u een pand te koop? Gratis zoekertje plaatsen.